Ce qu'il faut retenir
- Taux d'endettement = total des mensualités de crédit, assurance comprise, divisé par vos revenus nets mensuels, multiplié par 100.
- Les banques appliquent un plafond de 35 %, futur prêt compris, fixé par le Haut Conseil de stabilité financière et obligatoire depuis le 1er janvier 2022.
- Le calculateur donne votre taux actuel, votre taux avec le projet, la marge de mensualité restante et votre reste à vivre.
- Chaque banque retraite ensuite vos revenus et vos charges à sa façon : le résultat est indicatif, seule l'étude de votre dossier fait foi.
Calculateur
Comment fonctionne notre calculatrice de taux d'endettement ?
Le calculateur en haut de page fonctionne en deux temps. Il calcule d'abord votre taux d'endettement actuel, à partir de vos revenus nets et des mensualités de crédit que vous remboursez déjà. Il ajoute ensuite la mensualité du prêt que vous envisagez, assurance comprise, pour afficher votre taux avec le projet et le situer sur une jauge par rapport au seuil de 35 %.
Il indique aussi la mensualité maximale acceptée à 35 %, la marge qu'il vous reste (ou le dépassement), cette marge convertie en capital sur 25 ans au taux que nos courtiers négocient ce mois-ci, et votre reste à vivre. Le calcul est gratuit, sans inscription et sans engagement.
Vous voulez partir de vos revenus pour connaître directement le montant que vous pouvez emprunter ? Utilisez plutôt notre calculatrice de capacité d'emprunt.
Méthode
Comment calculer son taux d'endettement ?
Le taux d'endettement, appelé taux d'effort par les banques, mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Il se calcule avec une formule simple :
Taux d'endettement = (mensualités des crédits en cours + mensualité du futur prêt) ÷ revenus nets mensuels × 100
Exemple : avec 3 500 € de revenus nets et un projet à 1 000 € par mois, assurance comprise, sans autre crédit, le taux d'endettement est de 1 000 ÷ 3 500 × 100 = 28,6 %. La mensualité maximale à 35 % serait de 1 225 €, soit une marge de 225 €.
Faut-il compter l'assurance emprunteur et le futur prêt ?
Oui pour les deux. Le plafond de 35 % s'applique à la situation après l'octroi du prêt, et l'assurance emprunteur est incluse dans la mensualité prise en compte. C'est pourquoi le calculateur vous demande la mensualité du futur prêt assurance comprise.
Exemples
Exemples de calcul du taux d'endettement
Trois exemples illustratifs, calculés avec la formule ci-dessus. La banque appliquera ensuite ses propres retraitements.
| Situation | Revenus nets | Crédits en cours | Futur prêt | Taux | Marge à 35 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Seul, sans crédit | 2 000 € | 0 € | 650 € | 32,5 % | 50 € |
| Couple avec un crédit auto | 4 500 € | 300 € | 1 200 € | 33,3 % | 75 € |
| Seul avec un crédit conso | 3 000 € | 250 € | 900 € | 38,3 % | − 100 € |
Exemples illustratifs. Mensualités du futur prêt assurance comprise.
Dans le troisième cas, le projet dépasse le seuil de 100 € par mois. Solder le crédit à la consommation avant la demande ramènerait le taux à 30 % et rendrait le dossier finançable sans dérogation.
Revenus et charges
Quels revenus et quelles charges la banque prend-elle en compte ?
Les revenus retenus sont vos revenus nets avant impôt sur le revenu : salaires, pensions de retraite, primes prévues au contrat. Les éléments variables (primes sur objectifs, commissions) sont généralement retenus sur une moyenne de plusieurs années, et les indemnités ponctuelles sont souvent exclues. Les règles exactes varient d'une banque à l'autre.
Les charges retenues sont les mensualités de tous vos crédits (immobilier, auto, consommation, renouvelable), assurance comprise, et les pensions alimentaires que vous versez. Les dépenses courantes ne comptent pas dans le taux d'endettement, mais elles pèsent dans l'analyse du reste à vivre. Si vous achetez votre résidence principale, votre loyer actuel disparaît et n'est pas compté.
Couple et revenus variables
Pour un couple qui emprunte à deux, les revenus et les charges des deux emprunteurs s'additionnent avant le calcul. Pour un indépendant ou un chef d'entreprise, la banque regarde en général les revenus des deux ou trois derniers exercices.
Loyers perçus et investissement locatif
Les loyers que vous percevez, ou que le bien acheté rapportera, sont ajoutés à vos revenus après une décote, le plus souvent de 30 % (soit 70 % du loyer retenu), pour tenir compte de la vacance et des charges. Certaines banques utilisent une autre méthode qui compare directement loyers et mensualités : un courtier sait laquelle avantage votre dossier.
Norme
Le seuil de 35 % : ce que dit la norme
Le plafond de 35 % vient d'une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021, devenue juridiquement contraignante pour les banques le 1er janvier 2022. Avant elle, un seuil de 33 % servait de repère, sans caractère obligatoire.
La norme fixe deux critères : un taux d'effort de 35 % au plus, assurance emprunteur comprise, et une durée de prêt de 25 ans au plus. Cette durée peut aller jusqu'à 27 ans lorsqu'un différé d'amortissement se justifie, par exemple pour un achat dans le neuf ou avec des travaux importants.
Peut-on dépasser 35 % ?
Oui, dans une certaine limite. Chaque banque peut accorder jusqu'à 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers d'un trimestre en dérogation à ces critères. Cette marge est majoritairement réservée à l'achat de la résidence principale, avec une part minimale pour les primo-accédants. Elle profite en pratique aux dossiers solides : revenus élevés, reste à vivre confortable, épargne ou apport important.
Reste à vivre
Taux d'endettement et reste à vivre : que regarde vraiment la banque ?
Le taux d'endettement est le premier filtre, mais pas le seul. La banque regarde aussi votre reste à vivre : la somme qui vous reste chaque mois une fois toutes les mensualités de crédit payées. Avec un même taux de 35 %, un foyer qui gagne 6 000 € garde 3 900 €, un foyer qui gagne 2 000 € n'en garde que 1 300 : le risque n'est pas le même.
Il n'existe pas de montant minimal fixé par la loi : chaque banque a ses propres repères, qui dépendent de la taille du foyer et de son mode de vie. Notre guide du reste à vivre pour un prêt immobilier détaille la façon dont il est apprécié.
Solutions
Que faire si votre taux d'endettement dépasse 35 % ?
Un résultat au-dessus de 35 % ne ferme pas toutes les portes. Plusieurs leviers permettent de réduire la mensualité ou les charges retenues :
Solder ou regrouper vos crédits en cours. Rembourser un petit crédit à la consommation avant la demande supprime une charge entière du calcul. Pour plusieurs crédits, un rachat de crédit peut réduire la charge mensuelle totale.
Allonger la durée ou augmenter l'apport. Passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité mais augmente le coût total du crédit ; un apport plus important réduit le montant à emprunter.
Mobiliser les prêts aidés. Un prêt à taux zéro, quand vous y avez droit, allège la mensualité globale : faites le test avec notre simulateur de PTZ. Plusieurs prêts peuvent aussi être combinés en mensualités constantes grâce au lissage de prêt.
Réduire le coût de l'assurance. L'assurance est comprise dans les 35 % : une délégation d'assurance emprunteur moins chère libère de la marge.
Emprunter à deux. Un co-emprunteur ajoute ses revenus au calcul, à condition que ses propres charges restent limitées.
Courtier
Calcul en ligne ou étude par un courtier : ce qui change
Le calculateur applique la formule de référence à vos chiffres. La banque, elle, retraite vos revenus (primes, loyers, revenus d'indépendant) et vos charges selon sa propre politique : deux banques peuvent donc obtenir deux taux différents pour le même dossier.
| Critère | Calcul en ligne | Étude par un courtier |
|---|---|---|
| Revenus pris en compte | Ceux que vous saisissez | Retenus selon la politique de chaque banque |
| Charges | Mensualités saisies | Toutes les charges, avec les leviers pour les réduire |
| Seuil de 35 % | Comparaison simple | Recherche d'une banque disposant d'une marge de dérogation si nécessaire |
| Résultat | Ordre de grandeur immédiat | Plan de financement présenté aux banques |
Nos courtiers montent votre plan de financement pour qu'il respecte les critères des banques, puis le présentent à nos partenaires. L'étude est gratuite et sans engagement. Retrouvez aussi toutes nos calculatrices.
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Questions fréquentes
Questions fréquentes sur le calcul du taux d'endettement
Comment calculer son taux d'endettement ?
Additionnez les mensualités de tous vos crédits, assurance comprise, y compris celle du futur prêt, divisez par vos revenus nets mensuels et multipliez par 100. Par exemple, 1 000 € de mensualités pour 3 500 € de revenus donnent un taux de 28,6 %.
Quel est le taux d'endettement maximum en 2026 ?
35 %, assurance emprunteur comprise, sur une durée de 25 ans au plus. Cette norme du Haut Conseil de stabilité financière s'impose aux banques depuis le 1er janvier 2022. Chaque banque peut y déroger pour 20 % au plus de ses nouveaux crédits immobiliers du trimestre.
Faut-il inclure l'assurance emprunteur dans le calcul ?
Oui. Le plafond de 35 % s'applique aux mensualités assurance comprise. Une assurance moins chère réduit donc directement votre taux d'endettement.
Quel taux d'endettement avec un salaire de 2 000 € ?
À 35 %, vos mensualités de crédit, assurance comprise, peuvent atteindre 700 € par mois. Si vous remboursez déjà un crédit de 150 €, il vous reste 550 € pour le futur prêt.
Comment calculer le taux d'endettement d'un couple ?
Additionnez les revenus nets des deux emprunteurs, puis toutes leurs mensualités de crédit, et appliquez la même formule. Un couple à 4 500 € de revenus peut ainsi consacrer jusqu'à 1 575 € par mois à ses crédits.
Comment sont comptés les loyers perçus ?
La plupart des banques ajoutent les loyers à vos revenus après une décote, souvent de 30 %, pour tenir compte de la vacance et des charges. Certaines comparent directement loyers et mensualités. Votre loyer actuel, si vous achetez votre résidence principale, n'est pas compté.
Peut-on emprunter avec un taux d'endettement supérieur à 35 % ?
C'est possible, mais seulement dans la marge de dérogation de chaque banque, majoritairement réservée à la résidence principale. Elle bénéficie surtout aux dossiers solides : revenus élevés, reste à vivre confortable, apport ou épargne.
Quelle différence entre taux d'endettement et reste à vivre ?
Le taux d'endettement est un pourcentage de vos revenus consacré aux crédits. Le reste à vivre est le montant en euros qui vous reste après ces crédits. La banque regarde les deux : un taux sous 35 % ne suffit pas si le reste à vivre est trop faible pour la taille du foyer.
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