Capacité d'emprunt immobilier : comment la calculer en 2026 ?

Calculateur

Comment fonctionne notre calculatrice de capacité d'emprunt

Le calculateur en haut de page vous demande seulement trois informations : si vous empruntez seul ou à deux, vos revenus nets mensuels (ceux du foyer si vous empruntez à deux) et la durée du prêt, de 7 à 25 ans. Il retient 35 % de ces revenus comme mensualité maximale, assurance comprise, puis la convertit en capital empruntable avec le taux que nos courtiers négocient ce mois-ci pour cette durée.

Il affiche votre capacité d'emprunt, la mensualité correspondante, le coût total du crédit et le taux retenu. Le calcul suppose que vous n'avez pas d'autre crédit en cours : si vous remboursez déjà un prêt, retirez sa mensualité des 35 % pour estimer votre marge réelle. Le calcul est gratuit, sans compte et sans engagement ; un courtier l'affine ensuite avec votre apport, vos charges et l'ensemble de vos revenus.

Vous connaissez déjà le prix du bien visé ? Calculez plutôt votre mensualité avec notre simulateur de prêt immobilier.

Méthode

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt désigne la somme maximale qu'un établissement accepte de vous prêter pour votre projet immobilier. Elle ne se confond pas avec la capacité d'achat, qui ajoute votre apport personnel et retire les frais d'acquisition. Le calcul se fait en deux temps : la mensualité maximale, puis le capital qu'elle permet de rembourser.

La règle des 35 % de taux d'endettement

Depuis la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021, le total de vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, et la durée est limitée à 25 ans. La formule est donc : mensualité maximale = revenus nets × 35 % − mensualités des crédits en cours. Le détail des revenus et des charges retenus est expliqué dans notre guide du reste à vivre.

Convertir sa mensualité maximale en capital empruntable

À mensualité égale, le capital empruntable augmente avec la durée et baisse quand le taux monte. Sur 20 ans, notre taux négocié est de 3,40 % pour un taux moyen de 3,55 % : chaque dixième de point gagné se traduit par quelques milliers d'euros de capacité en plus. Retrouvez les taux du mois par durée sur notre page taux immobiliers à Bordeaux.

Exemple de calcul

Exemple illustratif : un couple perçoit 3 600 € nets par mois au total et n'a aucun crédit en cours. Sa mensualité maximale est de 1 260 € (3 600 × 35 %). Sur 20 ans, au taux moyen du mois et avec une assurance de 0,34 % par an, elle permet d'emprunter environ 206 000 €. Avec 20 000 € d'apport dans l'ancien, le budget d'achat frais de notaire compris approche alors 210 000 €.

Barème

Capacité d'emprunt selon le salaire : le barème du mois

Le tableau croise les revenus nets mensuels du foyer et la durée du prêt. Il est recalculé chaque mois avec nos taux moyens, une mensualité égale à 35 % des revenus, une assurance de 0,34 % par an et aucun autre crédit en cours.

Montants indicatifs, arrondis au millier d'euros, calculés au taux moyen de octobre 2026. Ils ne constituent pas une offre de prêt et dépendent de l'étude de votre dossier.

Emprunter seul ou à deux : ce qui change

En co-emprunt, les revenus nets des deux emprunteurs s'additionnent avant d'appliquer la règle des 35 % : un couple à 4 000 € nets au total a la même enveloppe théorique qu'une personne seule à 4 000 €. La banque regarde ensuite la situation de chacun : un CDI confirmé pèse davantage qu'une période d'essai ou un contrat court, à salaire égal, et l'âge de chaque emprunteur influe sur le coût de l'assurance.

Critères des banques

Les 5 critères que les banques analysent au-delà des 35 %

Respecter le taux d'endettement ne suffit pas toujours. Avant d'accorder un prêt immobilier, les banques examinent l'ensemble de votre dossier.

Ces critères varient selon les établissements. Un courtier sait vers quelle banque orienter chaque profil.

Revenus variables

Primes, indemnités, revenus variables : ce que les banques retiennent

Tous les revenus ne comptent pas de la même façon dans le calcul de la capacité d'emprunt. Les règles changent d'une banque à l'autre : c'est souvent sur ce point qu'une étude personnalisée fait la différence.

Pratiques observées le plus souvent, à titre indicatif. Chaque établissement applique sa propre politique.

Apport

Quel apport personnel pour maximiser sa capacité ?

Aucun texte n'impose d'apport, mais la plupart des banques demandent au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du prix du bien dans l'ancien. L'apport ne change pas votre capacité d'emprunt, calculée sur vos revenus : il augmente votre budget d'achat et rassure la banque, ce qui aide à obtenir un meilleur taux. Pour estimer les frais d'acquisition, consultez notre guide des frais de notaire.

Leviers

Comment augmenter sa capacité d'emprunt : 7 leviers concrets

Plusieurs actions permettent d'améliorer votre dossier avant de demander un crédit immobilier.

Simulation ou étude

Simulation en ligne ou étude par un courtier : quelle différence ?

Le calculateur donne une première estimation en quelques secondes. L'étude d'un courtier part de vos documents réels et de la politique de chaque banque.

Exemple illustratif : un 13e mois contractuel de 3 000 € par an ajoute 250 € aux revenus mensuels retenus, soit 87,50 € de mensualité supplémentaire. Sur 25 ans au taux moyen du mois, cela représente environ 16 000 € de capacité en plus. Pour connaître votre capacité réelle, faites étudier votre projet d'achat de résidence principale par nos courtiers : l'étude est gratuite et sans engagement.

Questions fréquentes

Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt