Coût d'une hypothèque : calculez les frais de votre garantie

Calculateur

Comment fonctionne notre calculatrice de frais d'hypothèque ?

Saisissez le montant garanti par l'hypothèque, le plus souvent le montant emprunté. La calculatrice applique les taux et barèmes fixés par les textes : taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, émoluments du notaire pour l'acte de prêt et émoluments de formalités. Elle affiche le total, sa part dans le montant garanti et le coût d'une éventuelle mainlevée.

Le résultat est indicatif. Il ne comprend pas les débours avancés par le notaire (copies, états, frais d'envoi) ni les accessoires parfois inscrits en plus du capital. Seul le notaire établit le décompte définitif. Pour estimer votre mensualité, utilisez notre simulateur de prêt immobilier.

Définition

Qu'est-ce qu'une hypothèque et pourquoi a-t-elle un coût ?

L'hypothèque est une sûreté réelle : l'emprunteur affecte son bien immobilier en garantie du prêt. Si les échéances ne sont plus payées, la banque peut faire saisir et vendre le bien pour récupérer les sommes dues.

L'hypothèque conventionnelle est constatée par un acte notarié, puis inscrite au service de la publicité foncière, ce qui la rend opposable aux tiers. Ces deux étapes ont un coût : des taxes perçues par l'État et la rémunération du notaire, fixée par un tarif réglementé. Elles s'ajoutent aux autres frais du projet, comme les frais de notaire de l'achat.

Frais

Les frais qui composent le coût d'une hypothèque

Le coût d'une hypothèque conventionnelle additionne quatre postes, tous fixés par des textes, et des débours au réel.

Sur quelle base ces frais sont-ils calculés ?

La taxe de publicité foncière est calculée sur les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires indiquées dans le bordereau d'inscription. Si l'inscription couvre aussi des accessoires, l'assiette dépasse le montant emprunté et les frais augmentent d'autant. La durée du prêt, elle, ne change pas le coût de l'inscription.

Exemples

Coût d'une hypothèque pour 150 000 €, 250 000 € et 400 000 €

Exemples calculés avec les barèmes ci-dessus, sur le seul capital emprunté, hors débours.

Montants arrondis à l'euro, sans valeur de décompte. Les émoluments du notaire baissent en proportion quand le montant augmente : c'est pourquoi la part du montant garanti diminue légèrement.

Mainlevée

Frais de mainlevée : quand les prévoir et combien ?

L'inscription d'hypothèque prend fin d'elle-même, sans frais ni démarche, un an après la dernière échéance du prêt. Une mainlevée, c'est-à-dire un acte notarié qui constate l'accord de la banque pour radier l'inscription, n'est nécessaire que si vous vendez le bien avant cette date, ou parfois lors d'un rachat de prêt immobilier par une autre banque. La procédure est décrite sur la fiche Service-Public consacrée à la mainlevée d'hypothèque.

Ses frais se composent d'un émolument du notaire de 78 € hors taxes jusqu'à 77 090 € et de 150 € au-delà (Code de commerce, art. A444-141), d'une contribution de sécurité immobilière de 0,10 % des sommes radiées, avec un minimum de 15 € (Code général des impôts, art. 881 J et 881 M), et des émoluments de formalités. Pour une inscription de 250 000 €, comptez environ 450 € hors débours.

Garanties

Hypothèque, caution ou hypothèque légale du prêteur de deniers : quelles différences ?

La banque demande toujours une garantie, mais l'hypothèque conventionnelle n'est pas la seule possible. Depuis le 1er janvier 2022, l'ancien privilège de prêteur de deniers est devenu l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (article 2402 du Code civil, issu de l'ordonnance du 15 septembre 2021).

La garantie la moins chère dépend du montant, du type de bien, de la banque et de votre profil. Un courtier compare les coûts réels proposés pour votre dossier avant de choisir.

Cas d'usage

Dans quels cas l'hypothèque reste-t-elle la bonne option ?

L'hypothèque conventionnelle reste la garantie de référence quand les autres solutions ne s'appliquent pas :

Construction, travaux ou bien neuf. L'hypothèque légale du prêteur de deniers ne garantit que l'achat d'un bien existant : la part qui finance une construction ou des travaux doit être garantie autrement.

Dossier refusé par les organismes de caution. Chaque organisme applique ses propres critères sur le profil, le montage ou le type de bien. En cas de refus, la banque se tourne vers une hypothèque.

Prêt garanti par un bien déjà payé. Pour financer un projet en s'appuyant sur un bien dont vous êtes déjà propriétaire, l'hypothèque de ce bien est la garantie naturelle.

Leviers

Comment réduire le coût de la garantie de votre prêt ?

Les taxes et le tarif du notaire sont fixés par les textes : on ne les négocie pas. On peut en revanche agir sur le choix de la garantie et sur le calendrier.

Comparer caution et hypothèque. Demandez le coût de chaque garantie proposée par la banque, en tenant compte de ce qui peut être restitué en fin de prêt.

Utiliser l'hypothèque légale du prêteur de deniers pour l'achat. Dans l'ancien, elle peut garantir la part du prêt qui finance le prix, sans taxe proportionnelle de publicité foncière.

Anticiper une revente. Si vous pensez revendre avant la fin du prêt, intégrez le coût de la mainlevée dans votre comparaison.

Faire jouer la concurrence. Garantie, frais de dossier, taux et assurance se négocient ensemble. Consultez les taux immobiliers du mois à Bordeaux et faites comparer les offres par un courtier.

Questions fréquentes

Questions fréquentes sur le coût d'une hypothèque