La réforme du prêt à taux zéro entrée en vigueur en 2025 a redessiné les règles du jeu : le PTZ neuf s'ouvre désormais à toutes les zones géographiques du territoire, tandis que le PTZ ancien reste réservé aux zones B2 et C, où le marché est moins tendu.
Neuf ou ancien : lequel est le plus avantageux selon votre projet ? Cet article vous propose un comparatif frontal, des exemples chiffrés ancrés sur la métropole bordelaise et un arbre de décision pour trancher avant de contacter votre courtier.
En bref
- PTZ neuf : éligible dans toutes les zones depuis 2025, aucun travaux obligatoires.
- PTZ ancien : réservé aux zones B2 et C, avec au minimum 25 % du coût total de l'opération en travaux.
- Conditions communes : primo-accédant, résidence principale, respect des plafonds de ressources.
- Les trois critères décisifs pour choisir : votre zone géographique, votre budget travaux et le type de bien visé.
PTZ neuf vs PTZ ancien : le comparatif en un coup d'oeil
Avant d'entrer dans le détail, voici les six critères essentiels pour comparer les deux régimes du prêt à taux zéro en 2026.
Le PTZ dans le neuf en 2026 : conditions et zones
Qu'est-ce qu'un logement neuf au sens du PTZ ?
Un logement est considéré comme neuf s'il n'a jamais été occupé : acquisition en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), construction individuelle ou logement achevé depuis moins d'un an et jamais habité. Les normes RE2020 s'appliquent à toute construction depuis janvier 2022.
Zones éligibles au PTZ neuf
Depuis le Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, le PTZ neuf couvre l'ensemble du territoire : zones A, A bis, B1, B2 et C. Bordeaux Métropole est classée en zone B1, ce qui signifie que Camille peut y accéder sans restriction géographique.
BRS et PSLA : les dispositifs adossés au PTZ neuf
Deux montages permettent de renforcer le PTZ neuf : le Bail Réel Solidaire (BRS), qui dissocie le foncier du bâti pour réduire le prix d'achat, et le PSLA (Prêt Social Location-Accession), qui sécurise l'accession via une phase locative. Ces dispositifs sont cumulables avec le PTZ sous conditions.
Qu'est-ce qu'un logement neuf au sens du PTZ ?
Au sens du Code de la construction et de l'habitation (articles L.31-10-1 et suivants), un logement neuf est un logement qui n'a jamais été occupé ni habité depuis sa construction. Cela recouvre trois situations : l'achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), la construction sur terrain propre, et l'acquisition d'un bien achevé depuis moins d'un an et jamais habité.
Un logement ancien rénové, même intégralement remis à neuf, ne répond pas à cette définition et ne donne pas accès au PTZ neuf.
Zones éligibles au PTZ neuf (A, A bis, B1, B2, C)
Depuis 2025, le PTZ neuf s'applique à toutes les zones du territoire : A, A bis, B1, B2 et C. Mérignac, Talence et Pessac sont classées en zone A depuis le 3 octobre 2023, tandis que d'autres communes de Bordeaux Métropole restent en zone B1, ce qui rend le projet neuf de Camille pleinement accessible au PTZ sans restriction géographique.
BRS et PSLA : les dispositifs adossés au PTZ neuf
Deux montages permettent de renforcer l'accession en combinant le PTZ neuf avec d'autres aides. Le Bail Réel Solidaire (BRS) dissocie le foncier du bâti : l'acquéreur achète uniquement le logement, ce qui réduit sensiblement le prix de l'opération et améliore mécaniquement la quotité PTZ. Le PSLA (Prêt Social Location-Accession), lui, sécurise l'accession via une phase locative avant l'achat définitif. Ces deux dispositifs sont cumulables avec le PTZ neuf sous conditions, selon ecologie.gouv.fr.
Le PTZ dans l'ancien en 2026 : conditions et travaux obligatoires
Depuis la réforme de 2025, le PTZ ancien est réservé aux zones B2 et C uniquement. Si vous envisagez un achat dans la métropole bordelaise, classée en zone B1, ce régime ne s'applique pas à votre projet.
Autre condition impérative : les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Sont éligibles les travaux de modernisation, d'assainissement, d'aménagement ou de création de surfaces habitables, selon la fiche officielle PTZ de Service-Public.fr.
Zones B2 et C : la restriction géographique du PTZ ancien
Le PTZ ancien est strictement réservé aux zones B2 et C du territoire. La zone B2 regroupe les agglomérations de taille moyenne et certaines communes périurbaines ; la zone C couvre le reste du territoire, principalement les zones rurales et les petites villes.
La zone B1 en est exclue : Bordeaux, Mérignac, Talence et les autres communes de la métropole bordelaise ne permettent pas d'obtenir un PTZ sur un bien ancien. Un achat dans l'ancien à Bordeaux ne donne donc aucun droit au PTZ, quelle que soit l'ampleur des travaux envisagés.
La condition des 25 % de travaux
Pour accéder au PTZ ancien, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, c'est-à-dire la somme du prix d'achat et du montant des travaux.
Par exemple, pour un bien acheté 120 000 euros, le seuil minimal de travaux est de 40 000 euros (soit 25 % de 160 000 euros au total).
La banque distributrice vérifie ce seuil avant tout déblocage des fonds, sur la base de devis signés ou de factures d'entreprise.
Travaux éligibles : modernisation, assainissement, aménagement, création de surfaces
Plusieurs catégories de travaux sont reconnues par la réglementation applicable au PTZ dans l'ancien : la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation (mise aux normes électriques, plomberie, isolation thermique), l'assainissement (raccordement au réseau collectif, fosse septique), l'aménagement (redistribution des pièces, cloisonnement) et les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie, tels que définis dans l'arrêté d'application.
Travaux exclus : la frontière entre PTZ ancien et éco-PTZ
Certains travaux ne peuvent pas entrer dans le calcul des 25 % exigés pour le PTZ ancien. Les panneaux solaires, les pompes à chaleur et l'isolation dédiée à l'amélioration des performances énergétiques labellisées relèvent de l'éco-PTZ ou de MaPrimeRénov', deux dispositifs distincts.
Confondre les deux peut mener à un dossier irrecevable. Pour les travaux dépassant ce périmètre, découvrez comment financer vos travaux avec un prêt immobilier en complément du PTZ.
Conditions communes aux deux PTZ
Quel que soit le régime choisi, deux critères d'éligibilité s'appliquent à tous les emprunteurs.
Premier critère : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les deux années précédant la demande. Cette règle définit le statut de primo-accédant, condition sine qua non du PTZ selon les articles L.31-10-1 et suivants du Code de la construction.
Deuxième critère : respecter les plafonds de ressources indexés sur le revenu fiscal de référence (N-2), qui varient selon la zone et le nombre d'occupants du foyer. Le logement doit ensuite être occupé comme résidence principale au moins 8 mois par an. Des exceptions existent : mutation professionnelle, raisons de santé ou départ à la retraite dans les 6 ans suivant l'achat.
Ne pas avoir été propriétaire depuis 2 ans
Le PTZ est réservé aux primo-accédants : ni Camille ni son co-emprunteur ne doit avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 24 mois précédant l'offre de prêt. Être propriétaire d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif ne disqualifie pas la demande. La vérification s'effectue via une déclaration sur l'honneur et l'avis d'imposition.
Plafonds de ressources 2026 par zone et tranche
La ressource retenue est le revenu fiscal de référence de l'année N-2 (soit 2024 pour une demande en 2026). Quatre tranches de revenus déterminent ensuite la quotité et la durée du PTZ, avec des plafonds plus élevés en zones A bis et A, plus bas en zones B2 et C. Pour un couple sans enfant en zone B1, vérifiez votre tranche exacte directement sur service-public.gouv.fr, les montants pouvant évoluer en cours d'année.
L'obligation de résidence principale (8 mois par an)
Le logement financé via le PTZ doit constituer la résidence principale de l'emprunteur : une occupation effective d'au moins 8 mois par an est exigée. La mise en location est en principe interdite pendant la durée du différé de remboursement, sauf dans certaines situations dérogatoires prévues par la réglementation (mobilité professionnelle, divorce, etc.). En cas de non-respect, la banque distributrice peut exiger un remboursement anticipé intégral du PTZ.
Les exceptions : mutation, santé, départ à la retraite dans les 6 ans
Trois situations permettent de déroger à l'obligation de résidence principale sans rembourser le PTZ par anticipation, conformément à l'article L.31-10-6 du Code de la construction et de l'habitation : une mutation professionnelle, des raisons de santé graves (sur justificatif médical), ou un départ à la retraite intervenant dans les 6 ans suivant l'achat. Dans ces cas, le logement peut être mis en location temporairement, sous conditions acceptées par la banque distributrice.
Combien pouvez-vous emprunter ? Montant et quotité du PTZ
Le montant du PTZ dépend de trois paramètres : le coût total de l'opération (prix + frais + travaux), la zone géographique, et la tranche de revenus du foyer.
Le plafond du coût total selon la zone
Seule la fraction du coût total inférieure ou égale à ce plafond sert de base au calcul du PTZ.
Les 4 tranches de revenus et la quotité applicable
La quotité varie de 20 % à 50 % du plafond d'opération selon la tranche de revenus du foyer (revenus fiscaux N-2). Plus les revenus sont modestes, plus la quotité est élevée, selon les modalités fixées par le décret n° 2025-299.
Une règle s'applique dans tous les cas : le montant PTZ ne peut pas dépasser le montant total des autres prêts qui composent le financement.
Ce que compte le PTZ dans la surface
Le calcul intègre la surface habitable ET certaines annexes : balcons supérieurs à 2 m², garages, combles aménagés. Cette surface totale pondérée détermine le plafond d'opération applicable, selon l'ANIL.
Le plafond du coût total de l'opération selon la zone
Seule la fraction du coût total inférieure ou égale au plafond de la zone sert de base au calcul du PTZ. Ce coût total inclut le prix d'acquisition, les frais de viabilisation et, pour un achat dans l'ancien, le montant des travaux.
Les 4 tranches de revenus et la quotité applicable
La quotité varie de 20 % à 50 % selon la tranche de revenus du foyer. La tranche 1 (revenus les plus modestes) ouvre droit à la quotité maximale de 50 % du plafond d'opération, tandis que la tranche 4 (revenus les plus élevés parmi les éligibles) donne accès à 20 % seulement.
Pour un couple en zone B1 dont les revenus N-2 sont inférieurs au seuil de la tranche 2, la quotité applicable est de 40 %. Pour affiner ce calcul selon votre situation personnelle, vous pouvez simuler votre PTZ 2026 en ligne avant tout rendez-vous.
Ce que compte le PTZ dans la surface : balcons, terrasses, garages, combles
Le calcul s'appuie sur la surface habitable au sens de la loi Carrez, à laquelle s'ajoutent certaines annexes pondérées. Balcons et terrasses supérieurs à 2 m², garages et combles aménageables entrent dans l'assiette de calcul, en général à hauteur de 50 % de leur surface réelle. Un garage compte donc dans le plafond d'opération : un élément à vérifier avant de valider votre plan de financement.
Durée et remboursement du PTZ
Le PTZ se rembourse sur 15, 20 ou 25 ans selon la tranche de revenus du foyer, avec un différé de 2, 8 ou 10 ans pendant lequel aucune mensualité PTZ n'est due. Pour éviter un saut de charge à l'issue du différé, le mécanisme de calculer le lissage PTZ et prêt principal aligne les échéances des deux prêts dès le départ, stabilisant ainsi votre reste à vivre tout au long du remboursement.
Durée totale selon la tranche de revenus
Selon le tableau officiel publié sur service-public.gouv.fr, la durée totale de remboursement du PTZ varie de 20 à 25 ans : la tranche 1 (revenus les plus modestes) bénéficie de 25 ans avec un différé de 10 ans, tandis que la tranche 4 rembourse sur 10 ans sans différé. Plus les revenus sont modestes, plus le remboursement est étalé.
Le différé de remboursement expliqué
Pendant la période de différé, seul le prêt principal est remboursé : les mensualités restent plus faibles, ce qui absorbe les premières dépenses d'un jeune couple (installation, travaux, arrivée d'un enfant). Ce différé dure 5 ans en tranche 3 et jusqu'à 15 ans en tranche 1. Passé cette période, le PTZ entre en remboursement en parallèle du prêt principal.
Lissage avec le prêt immobilier principal
Sans lissage, la fin du différé PTZ crée un saut de charge : la mensualité globale augmente brutalement quand le remboursement du PTZ s'additionne à celui du prêt principal encore en cours.
Avec le lissage, le courtier recalcule le prêt principal pour que la mensualité totale reste constante du premier au dernier mois. Pour vérifier votre propre scénario, vous pouvez calculer le lissage PTZ et prêt principal dès maintenant.
Exemples chiffrés : neuf vs ancien dans la vraie vie
Pour que ces mécanismes prennent sens, voici trois situations concrètes. Les montants sont calculés sur la base des plafonds du décret n° 2025-299.
Cas n°1, Couple, 2 enfants, PTZ neuf en zone B1 à Mérignac
Opération à 220 000 € (appartement neuf). Plafond B1 pour 4 personnes : 283 500 €. Tranche 2 de revenus, quotité 40 % : PTZ = 113 400 €. Prêt principal : 106 600 € sur 20 ans.
Cas n°2, Célibataire, PTZ ancien avec travaux en zone C
Maison à 80 000 € + 25 000 € de travaux = 105 000 €. Plafond zone C (1 personne) : 77 000 €. Tranche 1, quotité 50 % : PTZ = 38 500 €.
Cas n°3, Famille de 3 enfants, arbitrage neuf/ancien en zone B2
Budget global 170 000 €. En neuf (quotité 40 %, plafond B2 5 pers. : 169 400 €) : PTZ ≈ 67 760 €. En ancien (zones B2 éligibles, travaux ≥ 25 %) : PTZ identique si les travaux atteignent le seuil, sinon, le neuf s'impose.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
PTZ neuf ou ancien : comment choisir selon votre situation ?
Quatre questions suffisent pour trancher.
Étape 1 : quelle est votre zone ? Si vous habitez ou achetez en zone A, A bis ou B1 (comme Bordeaux Métropole), le PTZ ancien n'existe pas : seul le PTZ neuf est accessible. En zone B2 ou C, les deux régimes sont ouverts.
Étape 2 : pouvez-vous assumer au moins 25 % de travaux ? En zone B2 ou C, si votre budget travaux ne peut pas atteindre ce seuil sur le coût total de l'opération, l'ancien est bloqué d'office.
Étape 3 : comparez le coût total. Un bien ancien moins cher à l'achat peut revenir plus cher une fois les travaux obligatoires intégrés. Posez les deux scénarios côte à côte avant de décider.
Étape 4 : comparez les mensualités avec lissage. Pour estimer votre capacité d'emprunt immobilier et simuler l'impact du différé sur votre reste à vivre, un outil dédié vous donnera une vision immédiate.
Pour Camille à Mérignac, la géographie tranche le débat : zone B1 = PTZ neuf uniquement.
Comment demander le PTZ ? Étapes et documents
Seules les banques conventionnées avec l'État peuvent distribuer le PTZ : votre établissement habituel ne le propose pas forcément. Renseignez-vous auprès de plusieurs banques ou passez par un prêt immobilier à Bordeaux avec un courtier, qui sélectionne directement les partenaires distributeurs adaptés à votre profil.
Pour constituer votre dossier, préparez : vos avis d'imposition N-2, le compromis de vente signé, les devis travaux (obligatoires pour le PTZ ancien) et surtout l'attestation sur l'honneur de primo-accédant, pièce indispensable sans laquelle aucune banque ne peut instruire la demande.
Côté délais, comptez entre 4 et 8 semaines entre le dépôt du dossier complet et l'offre de prêt : instruction bancaire, accord de principe, puis émission de l'offre officielle. Anticipez cette séquence dès la signature du compromis.
L'attestation sur l'honneur
Ce document, signé par tous les co-emprunteurs, certifie qu'aucun d'eux n'a été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande. Une fausse déclaration peut engager la responsabilité pénale du signataire. Le modèle est fourni directement par la banque ou le courtier.
Les banques distributrices
Seules les banques conventionnées avec l'État peuvent octroyer le PTZ : la liste (non exhaustive) est consultable sur service-public.gouv.fr. Le PTZ n'est pas un prêt distinct : il s'intègre dans le plan de financement global aux côtés du prêt principal. Les conditions annexes (taux du crédit complémentaire, assurance emprunteur) varient d'un établissement à l'autre, d'où l'intérêt de faire comparer plusieurs offres simultanément par un courtier.
Pourquoi passer par un courtier pour un PTZ
Monter un dossier PTZ requiert de vérifier l'éligibilité, calculer la quotité exacte selon vos revenus N-2 et optimiser le lissage avec le prêt principal pour éviter le saut de charge. Un courtier accède en une seule démarche à plusieurs banques conventionnées, ce que peu d'emprunteurs peuvent faire seuls.
En 2025, un couple à Talence accompagné par les Courtiers Bordelais a ainsi réduit ses mensualités grâce à un lissage optimisé, sans frais directs : le courtier est rémunéré par la commission bancaire.
FAQ : vos questions sur le PTZ neuf ou ancien
Faites simuler votre PTZ avec Les Courtiers Bordelais
Prêt à poser les premières bases de votre projet ? Simuler votre PTZ 2026 en ligne vous permet d'obtenir une première estimation en quelques minutes, avant un échange personnalisé avec un courtier local.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Cet article est informatif et ne remplace pas une étude personnalisée. Le courtier est rémunéré par une commission bancaire, sans frais directs pour l'emprunteur.
En résumé, la zone géographique du bien décide souvent à votre place : PTZ neuf pour toute la France dont la zone B1 (Bordeaux Métropole), PTZ ancien uniquement en B2 et C avec au moins 25 % de travaux. Le choix vous appartient rarement, mais la stratégie de montage, elle, fait toute la différence.
Pour aller plus loin, simulez votre PTZ 2026 en ligne ou contactez les Courtiers Bordelais pour une étude personnalisée : chaque dossier est unique, et l'offre définitive dépend de l'analyse de la banque distributrice.
