Ce qu'il faut retenir
- Soulte = (valeur du bien − capital restant dû) × part rachetée. À 50/50, c'est la moitié de la valeur nette.
- Le droit de partage est de 2,5 % de l'actif net partagé, ramené à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 après un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Les concubins restent à 2,5 %.
- Pour un bien immobilier, l'acte de partage est passé devant notaire (article 835 du Code civil).
- Un seul prêt peut financer la soulte et reprendre le capital restant dû, si la mensualité reste dans la limite de 35 % de vos revenus (norme HCSF).
Définition
Rachat de soulte : définition et principe
Quand un bien appartient à plusieurs personnes, il est en indivision. Le rachat de soulte permet à l'un des propriétaires de racheter la part des autres pour devenir seul propriétaire. La somme qu'il leur verse pour compenser s'appelle la soulte.
À quoi sert une soulte ?
Elle met fin à l'indivision sans vendre le bien. Celui qui garde le logement paie la soulte ; les autres repartent avec la valeur de leur part en argent. Si personne ne souhaite conserver le bien, une autre solution consiste à vendre sa part en indivision.
Pourquoi passer devant un notaire ?
Entre indivisaires d'accord, le partage peut en principe prendre la forme qu'ils choisissent. Mais lorsque l'indivision porte sur un bien soumis à la publicité foncière, comme un logement, l'acte de partage est passé par acte notarié (article 835 du Code civil). Le notaire établit l'acte, calcule le droit de partage et fait publier le changement de propriétaire au service de la publicité foncière.
Situations
Dans quels cas effectuer un rachat de soulte ?
Rachat de soulte en cas de divorce ou de séparation de corps
C'est la situation la plus fréquente. La soulte se calcule lors de la liquidation du régime matrimonial : le notaire fait d'abord le compte de ce qui appartient à chacun, puis chiffre la part à racheter. Le régime compte : en communauté réduite aux acquêts (régime légal), un bien acheté pendant le mariage appartient en principe aux deux époux à parts égales ; en séparation de biens, chacun détient la part inscrite dans l'acte d'achat. La fiche Service-Public.fr détaille les règles.
Le point souvent sous-estimé est le prêt en cours : le divorce ne retire pas l'ex-conjoint du crédit. Celui qui garde le bien doit obtenir l'accord de la banque pour reprendre le prêt seul (désolidarisation) ou le racheter avec un nouveau financement. Voir aussi obtenir un crédit immobilier après un divorce.
Rachat de soulte en cas de succession
Au décès, le logement transmis à plusieurs héritiers est en indivision successorale. L'héritier qui veut conserver la maison familiale rachète les parts de ses cohéritiers. Les autres indivisaires sont prioritaires si l'un d'eux vend sa part à un tiers (Service-Public.fr).
Rachat de soulte entre partenaires de PACS ou concubins
Partenaires de PACS et concubins qui ont acheté ensemble sont en indivision, chacun pour la part indiquée dans l'acte d'achat. Le calcul de la soulte est le même. La fiscalité diffère : le taux réduit de 1,10 % vaut pour la rupture d'un PACS, pas pour celle d'un concubinage, qui reste à 2,5 %. Votre notaire confirme le régime applicable à votre acte.
Vous remboursez seul le prêt d'un bien en indivision ? Lire indivision : payer seul le crédit.
Calcul
Comment calculer le montant d'une soulte ?
Soulte = (valeur du bien − capital restant dû) × part rachetée
À 50/50 : soulte = (valeur du bien − capital restant dû) ÷ 2.
La valeur du bien
On retient la valeur vénale au moment du partage, pas le prix d'achat. Elle est fixée d'un commun accord, à partir d'estimations d'agences, ou par un expert. Le notaire peut aussi vous orienter.
Le capital restant dû
Le prêt en cours est une dette commune : on la retire de la valeur du bien avant de partager, car celui qui garde le logement la reprend à sa charge. Ce point explique l'écart entre la soulte et la moitié de la valeur du bien.
La part de chacun
La part rachetée est celle des autres indivisaires : 50 % pour un couple à parts égales, deux tiers pour un héritier qui rachète les parts de deux frères et sœurs, ou la quote-part inscrite dans l'acte d'achat. En cas de désaccord sur la valeur ou les parts, le partage peut être demandé en justice (articles 816 et suivants du Code civil).
Simulateur
Simulez votre rachat de soulte
Indiquez la valeur du bien, le capital restant dû et la part que vous détenez : vous obtenez la soulte, le droit de partage et une mensualité indicative au taux moyen du mois.
Exemples
3 exemples chiffrés de rachat de soulte
Trois situations types, calculées avec la formule ci-dessus et nos taux négociés du mois (octobre 2026). Ce sont des exemples illustratifs, pas des dossiers clients.
Garder la maison familiale avec un prêt en cours
Avec 3 800 € de revenus nets, le taux d'effort est d'environ 30 %, sous les 35 %. Hors émoluments du notaire et frais de garantie.
Racheter la maison familiale à ses deux cohéritiers
Pour un foyer à 7 200 € de revenus nets, le taux d'effort est d'environ 23 %. Les droits de succession, payés à part, ne sont pas inclus.
Garder l'appartement acheté à deux
Avec 2 900 € de revenus nets, le taux d'effort est d'environ 28 %. Pour des concubins, le droit de partage serait de 2,5 %, soit 3 000 €.
Mensualités hors assurance emprunteur, calculées avec nos taux négociés du mois. Droit de partage calculé sur l'actif net partagé (valeur du bien moins le prêt en cours).
Frais
Quels sont les frais d'un rachat de soulte ?
Le droit de partage
Attention : le droit de partage se calcule sur l'actif net partagé, pas sur la seule soulte. Son taux est de 2,5 %, ramené à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS (article 746 du Code général des impôts).
Les émoluments du notaire
Le notaire perçoit des émoluments fixés par un barème national réglementé, dégressifs selon la valeur des biens partagés, plus la TVA et les débours. Ils ne se négocient pas librement : demandez au notaire un devis avant de signer. Notre page frais de notaire explique leur fonctionnement.
Les frais liés au prêt
Si vous financez la soulte par un crédit, comptez aussi la garantie (caution d'un organisme ou hypothèque), les éventuels frais de dossier de la banque et l'assurance emprunteur. Votre courtier les chiffre dans le plan de financement et les négocie avec la banque. Nos honoraires sont présentés par écrit avant toute démarche : voir combien coûte un courtier.
| Poste | Base de calcul | Montant |
|---|---|---|
| Droit de partage | Actif net partagé | 2,5 %, ou 1,10 % après divorce, séparation de corps ou rupture de PACS |
| Émoluments du notaire | Valeur des biens partagés | Barème réglementé dégressif, sur devis du notaire |
| Garantie du prêt | Montant emprunté | Selon la garantie choisie (caution ou hypothèque) |
| Frais de dossier bancaire | Offre de prêt | Selon la banque, négociables |
| Assurance emprunteur | Capital emprunté | Selon le profil ; la délégation d'assurance est possible |
Financement
Comment financer un rachat de soulte ?
Le choix dépend du prêt en cours, de vos revenus seuls et des conditions de votre ancien crédit. Le dossier est étudié comme un achat : la mensualité, assurance comprise, doit en principe rester sous 35 % des revenus nets, sur 25 ans maximum (norme HCSF).
Un nouveau prêt pour la soulte seule
Vous gardez le prêt en cours, si la banque accepte de vous laisser seul emprunteur, et vous empruntez la soulte à côté. Intéressant quand l'ancien taux est bas.
Un prêt unique : soulte et prêt en cours
Le nouveau prêt rembourse le crédit existant et finance la soulte : une seule mensualité, un seul emprunteur. La banque d'origine peut facturer des indemnités de remboursement anticipé, plafonnées par la loi. Pour comparer, simulez un rachat de prêt immobilier ou lisez notre page rachat de crédit.
La reprise du prêt et la désolidarisation
Sans nouveau prêt, celui qui garde le bien demande à la banque de reprendre seul le crédit. La banque n'est pas obligée d'accepter : elle vérifie que ses revenus suffisent, puis signe un avenant qui libère l'ex-co-emprunteur.
| Solution | Taux de référence | Mensualité pour 100 000 € sur 20 ans | Adaptée si… |
|---|---|---|---|
| Nouveau prêt (soulte seule ou prêt unique) | dès 3,40 % | 575 € | Vos revenus seuls passent les 35 % |
| Même prêt au taux moyen du marché | 3,55 % | 583 € | Repère pour comparer |
| Reprise du prêt existant | Taux d'origine | Inchangée | L'ancien taux est avantageux |
Taux nominaux hors assurance, relevés le 06/10/2026 (nos taux négociés et taux moyens observés, non contractuels).
Méthode
Les étapes d'un rachat de soulte avec un courtier
- 1Estimer le bienAvis de valeur d'agences ou expertise : les indivisaires s'accordent sur une valeur.
- 2Calculer la soulteValeur nette × part rachetée, à valider avec le notaire selon le régime matrimonial ou la succession.
- 3Simuler le financementLe courtier vérifie la capacité d'emprunt seul et le taux d'effort.
- 4Négocier le prêtMise en concurrence des banques sur le taux, l'assurance et la garantie.
- 5Libérer l'ex-co-emprunteurRemboursement du prêt en cours ou avenant de désolidarisation.
- 6Signer l'acte de partageChez le notaire, avec le versement de la soulte et du droit de partage.
- 7Publication foncièreLe notaire fait enregistrer le nouveau propriétaire.
L'accompagnement des Courtiers Bordelais
Votre financement en 4 étapes
Un courtier proche de vous, à Bordeaux. Un seul interlocuteur, de l'étude initiale jusqu'à l'offre de prêt.
- 1
Vous décrivez votre projet
Quelques questions suffisent pour commencer, sans document à fournir.
- 2
Un courtier analyse votre situation
Il vérifie la faisabilité et les leviers d'optimisation de votre dossier.
- 3
Nous consultons et négocions
Votre courtier met en concurrence les établissements pertinents pour votre profil.
- 4
Vous choisissez
Nous vous accompagnons jusqu'à l'offre de prêt et la finalisation de votre financement.
Questions fréquentes
FAQ : rachat de soulte
Comment se calcule la soulte en cas de séparation ?
On retire le capital restant dû de la valeur du bien, puis on applique la part rachetée. Pour un appartement de 200 000 € avec 60 000 € de prêt restant, à parts égales : (200 000 − 60 000) ÷ 2 = 70 000 €.
Qui fixe le montant de la soulte ?
Les indivisaires, d'un commun accord, à partir d'une estimation du bien. Le notaire rédige l'acte. En cas de désaccord, le partage peut être demandé au tribunal.
Quels sont les frais d'un rachat de soulte ?
Le droit de partage (2,5 % de l'actif net, ou 1,10 % après un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS), les émoluments réglementés du notaire et, en cas de crédit, la garantie, les frais de dossier et l'assurance emprunteur.
Peut-on faire un rachat de soulte avec un crédit en cours ?
Oui. Celui qui garde le bien reprend seul le prêt, avec l'accord de la banque, ou souscrit un nouveau prêt qui rembourse le crédit en cours et finance la soulte.
Quelle différence entre un rachat de soulte et une licitation ?
Le rachat de soulte se fait dans un partage : l'un garde le bien et compense les autres. La licitation est la vente du bien indivis, à l'un des indivisaires ou à un tiers, souvent aux enchères quand il n'y a pas d'accord. Le notaire indique le régime fiscal applicable.
Un concubin a-t-il droit au taux de 1,10 % ?
Non. Le taux réduit est réservé aux partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Pour des concubins, le droit de partage est de 2,5 %.
Peut-on refuser un rachat de soulte ?
Oui, personne n'est obligé de vendre sa part à l'amiable. Mais nul n'est tenu de rester en indivision (article 815 du Code civil) : à défaut d'accord, un indivisaire peut demander le partage en justice.
Nos simulateurs gratuits
Gratuits et sans inscription, pour chiffrer chaque étape de votre projet immobilier.
Simulation de prêt immobilierSimuler un prêt immobilier : mensualité, coût total et taux du mois.- Frais de notaireCalculer ses frais de notaire selon le prix, le type de bien et le département.
Capacité d'empruntCalculer sa capacité d'emprunt à partir de ses revenus.- Taux d'endettementCalcul du taux d'endettement et de la marge sous 35 %.
Simulation PTZÉligibilité, montant et différé du prêt à taux zéro.
Lissage de prêtLisser un PTZ avec son prêt principal pour une mensualité constante.
Rachat de crédit immobilierSimuler un rachat de crédit et son gain net d'indemnités.
Coût d'une hypothèqueFrais d'hypothèque et de mainlevée selon les barèmes officiels.
Faire financer votre rachat de soulte
Étude gratuite et sans engagement, en agence, par téléphone ou à distance.
