La question est récurrente. Il ne s’agit pas de remettre en cause le recours à l’endettement. Il est essentiel dans le cadre d’une bonne stratégie patrimoniale. La dette est de surcroit un multiplicateur de l’enrichissement. Ce poncif s’appelle l’effet de levier. Optimiser ce mécanisme nécessite un ajustement des paramètres de l’emprunt : le taux, sa maturité, la quotité empruntée (La quotité est exprimée en pourcentage du capital emprunté et s’applique à toutes les garanties de votre assurance. En clair, il s’agit de la répartition de la couverture entre les différents emprunteurs. Cette quotité doit être correctement estimée). Mais le choix d’une durée d’endettement repose sur d’autres critères. Le coût total de la dette « in fine » sera le premier d’entre eux. La conjoncture des taux et l’impact inflationniste au moment d’emprunter en seront un autre. Quant au choix définitif de la durée de l’emprunt, il mérite une approche différenciée selon si on veut acquérir sa résidence principale ou bien effectuer un investissement locatif.
Petit rappel sur la structure d’une dette immobilière.
Qu’est-ce qu’un taux et comment se définit-il ?
Le taux d’un emprunt est en corrélation avec sa durée. Plus vous empruntez longtemps, plus le prix de l’argent que l’on vous prête sera élevé. Mais de quel taux parle-t-on ? Il faut distinguer le taux nominal du taux annuel effectif global (TAEG). Seul ce dernier permet de mesurer précisément le coût d’une dette. Il englobe en effet tous les frais annexes et accessoires tels que l’assurance, les frais d’étude et de garantie acquittés lorsque l’on contracte une dette. Le coût global de votre emprunt sera l’addition de l’ensemble de ces frais qui figure sur la dernière ligne de votre tableau d’amortissement.
Mais que coûte véritablement l’argent ?
Le TAEG ne suffit cependant à mesurer ce que coûte réellement un emprunt. Pour approcher cette valeur, il faut impérativement introduire la notion de taux réel. Celui-ci correspond au différentiel entre le niveau de l’inflation et le taux d’emprunt qui vous a été servi. Pour faire si l’inflation est à 2 % et vous devez payer 1 % sur votre dette, vous vous enrichissez en empruntant. Peu importe la durée tant que le taux réel de votre emprunt sera négatif.
Qu’en est-il de la conjoncture des taux en 2019 ?
La période que nous vivons est inédite. Nous assistons à une dépentification durable de la courbe des taux d’intérêt. Cela signifie que les taux longs sont inférieurs au niveau inflationniste et même en deçà de certains taux courts servis sur des crédits à la consommation. En France l’indice de référence à partir duquel les organismes élaborent leur grille de taux hypothécaires s’appelle le TEC10. Il s’agit du taux d’un emprunt notionnel qui repose sur le coût à 10 ans des obligations assimilables du trésor (OAT). Pour la première en juin 2019, l’OAT 10 ans est devenu négative. La moyenne des taux prêteurs sur 20 ans est aujourd’hui inférieure à 1 % alors que l’inflation devrait être de 1,8 % en 2019. Dans ces conditions la durée la durée de l’emprunt devient presque une question annexe tant l’on a intérêt à emprunter de l’argent qui en théorie ne coûte rien.
La décision d’emprunter et le choix de la durée relèvent également d’un arbitrage patrimonial
La situation très paradoxale de la courbe des taux a également pour impact de léser les épargnants. Une somme d’argent placée à taux sans risque ne rapporte plus rien. Pire que cela l’épargne étant rémunérée en deçà de l’inflation, vos placements financiers vous font chaque année perdre de l’argent. Celui qui détient beaucoup de liquidités n’aura donc peut être pas tant que cela intérêt à maximiser le montant de l’emprunt qu’il sollicite et accessoirement sa duré. Il est peut-être plus judicieux aujourd’hui d’investir des sommes qui ne rapportent plus rien dans un actif immobilier. La démarche sera toutefois différente selon que l’on acquiert sa résidence principale ou que l’on effectue un investissement locatif.
Acquisition de résidence principale ou investissement locatif : quelle durée d’emprunt choisir ?
Quel que soit la nature de l’actif immobilier que vous souhaitez acquérir le recours massif à l’emprunt dans une situation de taux déflatée ne soit pas une mauvaise affaire. S’agissant de votre résidence principale, il n’est cependant peut être utile de choisir une durée d’emprunt très longue si vous détenez beaucoup de liquidités.
En revanche l’investissement locatif est d’autant plus fructueux que l’on optimise l’effet de levier sur la dette. La charge de ce type d’endettement doit être relativement indolore puisque des loyers serviront à rembourser la dette et que vos autres revenus ne seront pas grevés par le poids des mensualités de remboursement. Dans cette configuration emprunter sur 20 ans et même davantage ne peuvent être qu’un effet d’aubaine d’autant que les taux sont à leur plus bas. En effet, allongez la durée de votre emprunt et par conséquent son montant vous offre la perspective d’acquérir un bien uniquement au moyen d’une dette sur laquelle de surcroit vous payez un taux d’intérêt réel négatif.
