Peut-on faire résilier le bail en cas de faute du locataire ?
Le propriétaire peut à tout moment demander au juge de mettre fin au contrat lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. On parle alors de « résiliation judiciaire ». La faute du locataire sera appréciée par le juge et ce dernier ne prononcera la résiliation du contrat que si les manquements du locataire ou des gens qu’il héberge sont suffisamment graves.
Il est également possible de prévoir dans le bail des clauses de résiliation de plein droit qui présentent l’intérêt de limiter les pouvoirs du juge. En cas de manquement du locataire à ses obligations, le contrat de bail est résilié de plein droit sans que le juge ait le pouvoir d’apprécier l’importance de la faute. Si les conditions sont réunies, le juge ne peut que constater que le contrat est résilié. La mise en œuvre de ces clauses de résiliation suit toutefois un formalisme strict. Une telle clause ne peut être prévu que pour les événements suivants: non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, non-souscription d’une assurance des risques locatifs (multirisque habitation) ou troubles de voisinage constatés par une décision de justice.
Ainsi, en cas d’impayés, le propriétaire peut soit faire jouer la clause de résiliation si elle existe, soit demander la résiliation judiciaire du contrat, soit attendre l’échéance normale du contrat et délivrer un congé motivé par le défaut de paiement.
Le locataire doit justifier d’une assurance des risques locatifs lors de la remise des clés et chaque année à la demande du bailleur. La justification résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Si le locataire n’est pas assuré et si le contrat contient une clause de résiliation pour ce motif, le bailleur doit faire délivrer au locataire un commandement par huissier lui enjoignant de justifier du respect de son obligation. Si cette justification n’est pas apportée dans le mois de l’acte d’huissier, la clause prend effet et le contrat est résilié. Plutôt que de faire jouer la clause de résiliation, le bailleur peut préférer souscrire une assurance pour le compte du locataire et récupérer auprès de ce dernier le montant de la prime d’assurance.
Que faire lorsque le locataire est parti sans prévenir ?
Même lorsque le locataire disparaît sans prévenir et ne paie plus ses loyers, le bail se poursuit tant qu’il n’a pas délivré congé au bailleur, ce dernier n’ayant pas le droit de pénétrer dans les lieux et encore moins de relouer son bien. Sa seule possibilité est de suivre les procédures de résiliation du bail ou d’expulsion.
Une loi du 22 décembre 2010 et un décret du 10 août 2011 ont mis en place une procédure spéciale « de reprise de logement » permettant au bailleur de reprendre son bien sans avoir à subir les contraintes de la procédure classique d’expulsion.
Lorsque le bailleur constate que le logement est abandonné par ses occupants, il peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe ce logement. La mise en demeure se fait obligatoirement par l’intermédiaire d’un huissier à la nouvelle adresse du locataire si elle est connue ou à celle de son lieu de travail.
A défaut de réponse dans le mois qui suit la mise en demeure, l’huissier peut pénétrer dans les lieux accompagné d’un policier ou d’un gendarme pour constater l’état d’abandon. En principe, le bailleur n’a pas à être présent. L’huissier peut alors dresser un procès-verbal d’abandon de domicile contenant éventuellement l’inventaire des biens laissés sur place avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir une valeur marchande.
Une fois le procès-verbal dressé, le bailleur doit saisir le juge d’instance afin de faire constater la résiliation du bail et voir ordonner la reprise des lieux. Le juge peut également autoriser la vente aux enchères des meubles laissés sur place et, le cas échéant, statuer sur la demande en paiement des sommes dues au bailleur.
Sauf impossibilité d’agir, le locataire (ou l’occupant) dispose d’un mois pour s’opposer à la décision du juge. A défaut, le bailleur peut reprendre son bien.
Si le juge rejette la requête du bailleur, sa décision est sans recours et le bailleur doit mettre en œuvre la procédure d’expulsion de droit commun.
