- À qui s’adresser pour acheter ?
- Plusieurs types d’avant-contrat
- L’acte de vente
- Si l’acquéreur est un étranger ?
- Les impôts en Suisse Impôts locaux
- L’impôt sur la fortune
- La convention fiscale
À qui s’adresser pour acheter?
Les intermédiaires les plus utilisés pour acheter sur place sont les courtiers ou agents immobiliers. Si le contrat de courtage peut être oral, la forme écrite est recommandée car elle fournit un moyen de preuve en cas de litige. Le courtier se borne à mettre les parties en relation (courtage de négociation). Il intervient dans le cadre d’un contrat simple, exclusif ou principal. Le montant de la commission est libre. A Genève, par exemple, la commission pour un courtage exclusif est généralement de 5% sur les premiers 500 000 francs Suisses (3 % sur le solde). Ce sont en général les vendeurs qui signent de tels contrats et versent les commissions.
Plusieurs types d’avant-contrat
La forme la plus courante est la promesse de vente qui contient les conditions du transfert (objet, prix, délai et conditions suspensives comme, par exemple, l’obtention d’un financement ou d’une autorisation de construire). Il s’agit d’un acte authentique passé devant notaire. A la signature, l’acquéreur verse au vendeur d’un acompte (généralement 10% du prix du bien), et prend en charge le coût de la promesse (émoluments du notaire et frais de registre foncier). En cas de rétractation, le juge peut obliger la partie défaillante à respecter ses engagements. La promesse de vente/achat est suivie d’un acte de vente. La promesse est souvent accompagnée d’un droit d’emption qui offre une garantie supplémentaire à l’acheteur. En effet, le droit d’emption permet à l’acheteur d’acquérir le bien immobilier à un prix convenu et pendant une certaine durée. Ce dernier a le droit mais pas l’obligation d’acheter alors que le propriétaire est obligé de vendre.
Le protocole d’accord ou convention de réservation n’a pas de force juridique et se rapproche d’une déclaration d’intention.
A l’opposé, la vente à terme est dressée devant notaire ; elle porte sur une vente ultérieure et fixe un terme qui est la date de la transaction ; cet acte authentique ne nécessite pas la signature d’un nouvel acte à l’arrivée du terme et ses coûts sont similaires à ceux de la vente. La vente à terme est réservée aux parties qui peuvent garantir que la vente ou l’achat sera bien réalisé à la date convenue.
L’acquéreur doit généralement faire un apport en fonds propres d’au moins 20% du prix d’achat (40 % pour les résidences secondaires). Inscrites au registre foncier, l’hypothèque et la cédule hypothécaire (qui peut être incorporée dans un titre au porteur) son les gages immobiliers les plus courants. Leur coût évolue dans une fourchette d’environ 1 % à 2 % du montant du gage (variable selon les cantons et le montant du gage).
L’acte de vente
Le contrat d’achat/vente est un acte authentique signé devant un notaire du canton du lieu de situation de l’immeuble. Il est d’usage que tout ou partie du prix de vente soit versé sur le compte du notaire à la signature. En cas de versement partiel; le solde est versé à l’enregistrement au registre foncier local (où sont inscrits les droits immobiliers comme la propriété, les servitudes, les hypothèques et cédules hypothécaires, le plan de situation, la situation, la superficie, la nature des immeubles et la valeur fiscale). Dès cette inscription, la vente est opposable aux tiers. Certains cantons tels ceux de Vaud et Genève (mais pas celui du Valais) prévoient la publication d’une annonce de la vente au bulletin officiel cantonal et/ou sur le site internet du registre foncier.
Droits de mutation dus sur le transfert : leurs taux sont variables selon les cantons et communes concernés et ils sont généralement à la charge de l’acquéreur (mais peuvent être partagés). L’ensemble des frais d’achat représente environ 2 à 5% du prix.
Si l’acquéreur est un étranger ?
Une loi fédérale exige des étrangers non résidents qu’ils obtiennent l’autorisation de se porter acquéreur d’une résidence secondaire ou de vacances. Elle fixe les contingents annuels d’autorisations au niveau fédéral et cantonal. Chaque canton son propre règlement d’application. Des autorisations sont généralement accordées que dans les régions touristiques désignés comme telles.
En outre depuis janvier 2013, chaque commune doit restreindre à 20 % le nombre total de résidences secondaires, ce qui a rendu impossible dans la plupart des stations de montagne la construction de nouvelles résidences secondaires, indépendamment de l’ obligation pour les étrangers d’obtenir une autorisation. L’achat d’un terrain à bâtir n’est donc pas intéressant pour une personne étrangère ne désirant pas s’établir localement. D’autant que cet achat sera rendu encore plus difficile dans les prochaines années par la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire qui va limiter les zones constructibles dans de nombreuses communes de montagne. Il est donc conseillé de conditionner l’achat d’un terrain à bâtir à l’obtention d’une autorisation de construire en force.
Les impôts en Suisse Impôts locaux
La plupart des cantons prélèvent un impôt foncier annuel (aussi appelé taxe cadastrale) sur les immeubles situés sur leur territoire ; il est assis sur la valeur fiscale (proche généralement de la valeur vénale) brute ; selon les cantons, son taux varie entre 0,05 et 0,3 %.
S’il met en location son bien, le non-résident est soumis à un impôt cantonal « sur le revenu de la fortune immobilière » frappant les loyers convenus ou encaissés. Dans un tel cas, le résident français bénéficie d’un crédit d’impôt imputable sur l’impôt sur le revenu français d’un montant égal à l’impôt français correspondant à ce revenu locatif. Particularité suisse, tout propriétaire est imposé sur la jouissance qu’il retire de son bien. La valeur fictive de jouissance qui sert d’assiette à cet impôt correspond au loyer qu’il paierait pour une location identique. L’« impôt sur la valeur locative» théorique n’est pas imputable sur l’impôt français car la valeur locative n’est pas considérée en droit fiscal français comme un revenu imposable. En cas de revente du bien immobilier, la plus-value réalisée par un particulier est soumise à un impôt cantonal spécial. Lorsque le propriétaire est une personne physique, l’ « impôt sur le gain immobilier » se calcule dans la plupart des cantons selon le montant du gain et la durée de détention (certains cantons pratiquent un tarif proportionnel ou appliquent un barème progressif en fonction du gain tandis que le taux se réduit avec la durée). Le montant de l’impôt suisse peut s’imputer sur l’impôt sur le revenu français à concurrence de l’impôt français correspondant à ce revenu.
L’impôt sur la forture
Quant à l’impôt sur la fortune, il est prélevé au niveau cantonal et communal sur la fortune telle qu’elle est déterminée au 31 décembre. Il se calcule sur la base d’un barème progressif et son montant est ensuite multiplié par un coefficient cantonal et/ ou communal. Son taux varie selon les cantons : entre 0,2 % et 1 %.
La convention fiscale
La convention fiscale franco-suisse prévoit que la fortune constituée par des biens immobiliers situés en Suisse n’est imposable qu’en Suisse. Cette fortune est toutefois imposable en France au titre de l’ISF (et rentre donc dans le calcul de ses seuils), sous déduction d’un crédit d’impôts correspondant au montant de l’impôt suisse à concurrence de l’impôt français correspondant à cette fortune.
La convention fiscale franco-suisse propre aux successions a été dénoncée sans remplacement par la France avec effet au 1er janvier 2015 et ne s’applique donc plus en cas de succession d’un Français ayant un bien immobilier situé en Suisse. Même si les droits de succession et de mutation par décès variables selon les cantons, sont souvent très faibles voire inexistants en Suisse pour les biens immobiliers, il faut garder à l’esprit que les autorités fiscales françaises peuvent désormais taxer la succession y compris l’immeuble en Suisse sur la base de la résidence du donataire selon les règles d’imposition internes françaises, ce qui n’était pas le cas précédemment selon la convention.
