Que l’on se tourne vers sa Grande Muraille, ses buildings de verre et d’acier sa Cité Interdite, ou encore ses champs émeraude, la chine ne cesse de fasciner. Et si ce gigantesque pays s’ouvre au monde progressivement – le visiter en simple touriste était encore compliqué il y a quelques décennies – s’y installer en tant qu’expatrié n’est pas toujours aussi simple que de déguster une tasse de thé ! Voyons quelles sont les spécificités d’un investissement immobilier réalisé par un étranger dans l’Empire du Milieu…

Le choix du logement est une étape primordiale pour réussir un investissement locatif

Acheter un terrain ou une propriété en Chine ; cadre général

Si la Chine n’interdit pas à un étranger d’acheter un bien dans son pays, elle pose tout de même quelques conditions.

Tout d’abord, il lui faudra avoir étudié, ou bien travaillé sur le sol chinois pendant au moins un an (des conditions supplémentaires sont imposées si l’installation est prévue à Pékin ou Shanghai) ; et cela doit être justifié par un certificat du Bureau de la sécurité publique.

Le gouvernement chinois, ensuite, ne permet à un étranger de ne posséder qu’une seule et unique propriété sur l’ensemble du territoire chinois.

Enfin, ce logement, ne peut être acheté qu’à des fins d’habitation, et non pour en tirer un revenu locatif (Une déclaration écrite doit attester que le candidat à l’achat ne possède pas déjà un autre bien sur le territoire chinois). L’achat immobilier réalisé par un étranger, pour être légalisé, doit passer par la case « bureau de transfert des titres de propriété ».

Des démarches sont donc à y effectuer, afin d’assurer le transfert du titre de propriété au nom du nouvel acheteur. Si le projet d’investissement porte sur un terrain résidentiel, il faut savoir que les terrains urbains sont la propriété du gouvernement.

Un étranger ne sera donc jamais propriétaire d’un terrain…

Au mieux, locataire avec durée de bail allant jusqu’à 70 ans ; et ce après avoir signé un contrat de concession avec le département de l’administration des terres du comté.

Des prix immobiliers qui flambent !

Le fulgurant essor économique du pays, conjugué à l’importante proportion de jeunes qui veulent s’urbaniser, ont généré une explosion du prix de l’immobilier, en particulier dans les métropoles géantes type Pékin, Shenzhen ou Shangaï.

En outre, dans ce pays qui compte près de 1,4 milliards d’habitants et où de plus en plus de personnes souhaitent accéder à la propriété, les banques chinoises ont consenti des prêts au logement particulièrement attractifs … Tout comme les banques parallèles, d’ailleurs ! (le « shadow banking »). Tout cela a également contribué à faire flamber les prix de l’immobilier ; et dans certaines villes, il n’est pas rare de voir la valeur de certains biens doubler en seulement cinq ans.

Outre des prix élevés, il faut aussi savoir qu’en règle générale, les maisons neuves en Chine sont livrées avec des équipements minimum. Les finitions et la décoration doivent souvent être assurées par l’acquéreur, ce qui grève encore le budget de l’acquisition.

Et en termes de financement ?

La politique de la Chine, en matière de prêts et d’hypothèques pour les étrangers (ou les « laowai », selon le terme local) est compliquée à appréhender car elle change constamment. Si consentir un prêt hypothécaire à un étranger n’est pas interdit, force est de constater que la plupart des banques chinoises leur dressent de nombreux obstacles.

Par ailleurs, les taux octroyés aux « laowai » sont beaucoup moins généreux que ceux consentis aux locaux. Si, malgré tous ces écueils, le financement par une banque chinoise est obtenu, il faut également savoir qu’en cas d’hypothèque sur le bien, il faudra prévoir de verser un acompte d’environ 50 %.

Même sans hypothèque l’acompte reste important puisqu’il sera au minimum de 30% du prix de vente.

L’objectif clairement affiché par les autorités chinoises, est de limiter la spéculation en mettant la barre de l’apport personnel très haute pour les étrangers, et en tolérant même, quelquefois, des pratiques douteuses de certaines agences immobilières qui consistent à à augmenter les prix de vente lorsque l’acheteur est étranger. Enfin, que l’acheteur soit étranger ou non, il lui faudra intégrer, dans son plan de financement divers frais et taxes : le droit de timbre (0,5 % du prix du bien), la taxe sur les actes (3-5 % du prix du bien), les frais de notaire (0,3-1 % du prix du bien) et, enfin, la commission de vente (0,5-3 %du prix du bien).

Pour conclure, il faut retenir que la Chine représente indiscutablement un marché dynamique et intéressant, mais qu’il convient de l’explorer avec prudence et – si possible – un accompagnement sur mesure. Y investir sera plus facile si le projet est porté par une société, plutôt qu’en nom propre…A moins de former un couple mixte ; ce qui peut faciliter certaines démarches.