Vous rêvez d’aller poser vos valises en Espagne, pour de courts séjours ou pour toujours ? Voici l’essentiel de ce qu’il faut savoir avant de craquer pour un bien immobilier, que ce soit pour en faire votre résidence principale, ou un simple lieu de villégiature.

Le choix du logement est une étape primordiale pour réussir un investissement locatif

Le marché hispanique de l’immobilier

S’il a perdu 40% de sa valeur entre 2007 et 2014, le marché immobilier espagnol s’est stabilisé depuis, mais les prix sont restés à un niveau raisonnable, faisant du pays un endroit opportun où investir. D’autant que les taux d’intérêt, comme partout en Europe, restent pour l’heure très attractifs. Autre avantage : les transactions immobilières s’effectuent de manière beaucoup plus rapide qu’en France, car les municipalités Espagnoles ne bénéficient pas, comme dans l’hexagone, d’un droit de préemption. Par ailleurs, l’Espagne propose aux non-résidents d’acquérir sur ses terres une maison ou un appartement en pleine propriété, contrairement à certains pays qui incitent à des baux emphytéotiques (une durée de propriété limitée à 99 ans), ou, comme au Royaume Uni, le principe du « leasehold », c’est-à-dire, un titre de propriété à durée limitée (de 21 à 999 ans).

Quid de la fiscalité pour les non-résidents ?

Outre deux éléments primordiaux : l’absence de taxe d’habitation et taxe foncière, deux fois moins élevée qu’en France, la fiscalité immobilière est également plutôt avantageuse en Espagne. En effet, le pays a connu une réforme fiscale en 2014 qui a entrainé une baisse des taux d’imposition sur les plus-values immobilières en 2015. Puis, ces taux ont de nouveau baissé en 2017… Pour les non-résidents le taux d’imposition est ainsi passé de 24,75% en 2014 à 19,5% en juillet 2015, puis, 19% depuis 2016 ! Cet avantage fiscal rend d’autant plus attractif l’investissement immobilier, car il génère une taxation moindre en cas de revente, ainsi qu’une meilleure rentabilité pour l’investissement locatif. Acheter pour louer est en effet généralement plus rentable en Espagne qu’en France, car les charges locatives y sont moins élevées et la plupart d’entre elles peuvent être déduites. Enfin, les loyers sont, eux aussi, moins taxés qu’en France. Il est ainsi possible d’amortir annuellement 3 % du montant de son acquisition et de pratiquer un abattement de 40 % sur les loyers en cas de location de plus de deux ans.

Enfin, les frais d’honoraires appliqués par les notaires dans le cadre d’une transaction immobilière représentent environ 0,1 % de la valeur d’achat du bien avec un minimum de 400 euros … C’est très inférieur aux frais appliqués en France, mais il faudra cependant ajouter des frais d’évaluation du bien immobilier (la « tasación ») qui varient de 300 à 1 000 euros, ainsi que des frais d’inscription au registre de la propriété, qui vont de 400 à 700 euros.

Acheter en Espagne, comment procéder ?

Avant toute chose, il vous faudra obtenir le « Número d’Identidad de Extranjero », ou Numéro d’Identité d’Étranger, qui est obligatoire pour signer un acte d’achat immobilier. Il est d’ailleurs également indispensable pour les candidats à l’expatriation car demandé lors des démarches telles que la rédaction d’un contrat de travail, l’ouverture d’un compte en banque, l’inscription à la Sécurité Sociale, etc. Ce numéro – dont la demande doit être effectuée auprès d’un commissariat – vous identifie et vous suivra aussi longtemps que vous demeurerez sur le sol espagnol.

D’un point de vue financier, dès lors que vous vous serez entendu avec le vendeur sur le prix de la transaction, il vous faudra procéder au versement de la « reserva ». Il s’agit de l’acompte (en général, 10% du montant total de la vente), contre lequel le propriétaire s’engage à retirer le bien du marché et à ne le proposer à personne d’autre. A noter : les Espagnols n’utilisant que très peu le chèque comme moyen de paiement, il est donc conseillé d’effectuer un virement bancaire pour verser la reserva.

Acheter en Espagne ; les points de vigilance

Même si le fantasme du château en Espagne n’est pas à la portée de tous, il est donc plutôt intéressant – nonobstant les 300 jours d’ensoleillement par an- d’acheter une maison ou un appartement en Espagne. Attention, cependant, il y a aussi quelques points de vigilance à intégrer :

Le rôle du notaire :

La principale différence entre la France et l’Espagne réside en effet dans le rôle du notaire. Si en France, l’homme de loi procède à toutes les vérifications juridiques, administratives et urbanistiques avant la vente, ce n’est pas le cas en Espagne ! Le notaire du vendeur n’est pas censé s’acquitter de ces tâches, la vérification de l’authenticité de la propriété, notamment, revient à l’acheteur ! Il est donc plutôt conseillé de s’entourer non seulement d’un notaire compétent qui s’assurera de la conformité de tous les documents permettant d’attester de la légalité du bien vendu ( ex : le permis de construire, le certificat d’enregistrement de la propriété, la licence de première occupation du logement, le certificat d’habitation,, la dernière fiche d’impôt sur les biens immobiliers, le document prouvant que le logement n’est pas en état locatif, les autorisations administratives etc. ) mais aussi, pourquoi pas, d’un avocat francophone qui vérifiera pour vous le « contrat privé » ( le document de pré-vente qui fournit les informations générales et indique la date à laquelle sera  signé l’acte de vente ), qui s’assurera aussi que le cadastre est bien respecté et qu’il n’existe pas d’hypothèque sur le bien vendu. Et qui, enfin, vous fournira l’acte authentique d’achat finalisant la vente.

Une fiscalité à géométrie variable :

Si la fiscalité immobilière, on l’a vu, est globalement inférieure à celle de l’hexagone, elle n’en reste pas moins plus complexe car elle diffère selon l’endroit où vous déciderez d’acquérir votre maison ou votre appartement. En effet, en Espagne, chaque communauté autonome gère ses impôts immobiliers ; et on y trouve donc dix-sept régimes fiscaux différents ! Ainsi, l’« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales »; l’impôt sur le transfert de propriété, représente une taxe de 6 % du montant de la vente à Madrid, tandis que ce sera 10 % à Barcelone et à Valence, 8 % à 10 % en Andalousie, 8 % à 11 % aux Baléares , ou encore 7 % au Pays Basque.

Il existe également une taxe sur la documentation juridique (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » ou IAJD). Là aussi, le taux d’imposition va de 0,5 % à 1,5 % du montant de la vente selon les régions… Il est ainsi de 1,5 % en Catalogne, en Andalousie et dans la région de Valence, de 0,75 % pour la Communauté de Madrid et de 0,5 % au Pays Basque. In finé, et en moyenne, les impôts, les charges et les frais représentent un montant qui varie de 8 % à 13 % du prix d’acquisition, selon les communautés autonomes.