En matière d’achat immobilier, il y a deux écoles : d’une part, le futur propriétaire que la vue d’une truelle – qu’elle soit dans sa main ou celle d’un ouvrier – rebute complètement… C’est l’adepte du «je veux pouvoir entrer et n’avoir qu’à accrocher mes cadres !» ; et, à l’opposé, il y à celui que l’idée d’un bien flambant neuf et totalement looké n’effleure même pas. Ce dernier cherchera à faire une bonne opération financière, et/ou modeler son logement à son gout. Si les deux points de vue sont respectables, intéressons-nous aujourd’hui au second cas, et décortiquons les avantages et inconvénients d’acheter un bien à rénover.

Le choix du logement est une étape primordiale pour réussir un investissement locatif

Acheter une maison avec travaux : quels avantages ?

Même si on ne peut nier que certaines personnes adorent vraiment bricoler et façonner, petit à petit leur chez-soi à leur image, force est de constater que le choix de rénover est souvent une motivation pécuniaire. Un logement ancien à rénover est en effet traditionnellement moins cher que celui du même type; en parfait état. Or, l’économie réalisée, même si elle est réinjectée dans les travaux, ne sera pas soumise aux frais de mutation (ou frais de notaire) ; ce qui est toujours cela de gagné ! Par ailleurs, une fois rénové de façon qualitative le bien à de bonnes chances d’être une source de plus-value à la revente – notamment en gagnant, par exemple, de la surface habitable – ou de permettre une majoration de loyer s’il s’agit d’un investissement locatif.

En outre, le fait de réaliser des travaux permet d’accéder à diverses aides financières, et incitations fiscales, dont les principales sont :

• Le taux de TVA  réduit : le taux officiel est de 20%… Mais lorsqu’il s’agit de rénover un bien ancien, certains travaux d’entretien, de transformation, ou d’aménagement confiés à une entreprise sont soumis à une TVA au taux intermédiaire de 10 %. Mieux encore, lorsqu’il s’agit de travaux voués à l’amélioration énergétiques tels que la pose, l’installation et l’entretien de matériaux et équipements d’économie d’énergie, le taux est encore réduit : il passe à 5,5 %.
• Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite) : également dédié aux dépenses engagées pour des travaux de rénovation énergétique, il permet aux locataires, propriétaires ou occupants à titre gratuit de déduire de leur impôt sur le revenu 30 % du montant investi dans les dépenses précitées ; ainsi que celles inhérentes à :
• des matériaux d’isolation des murs, fenêtres, plafonds, planchers et toiture ;
• des chaudières à haute performance énergétique ;
• des appareils de régulation de chauffage ;
• des systèmes de charge pour véhicule électrique.

Seule réserve : ces travaux doivent être réalisés dans leur résidence principale construite depuis au moins deux ans, et l’entreprise doit être labellisée RGE.

• Les aides proposées par l’Agence nationale d’amélioration de l’habitant (Anah) : une subvention peut être versée en cas de réalisation de certains travaux lourds dans un logement considéré comme insalubre ou pour des travaux d’amélioration type : sécurité, autonomie de la personne, précarité énergétique…
• Le prêt à taux zéro ( PTZ ), et l’éco PTZ : ce prêt, sans intérêts bancaires, peut aller jusqu’à 30 000 €, et 40 % du coût de l’ achat immobilier avec travaux. Pour ce faire, il faut être primo-accédant et résider dans une zone éligible. Le logement, quant à lui, doit être ancien et nécessiter une obligation de travaux (ajout de surfaces habitables, rénovation thermique, assainissement, etc.) qui doivent représenter 25 % du coût total de la transaction.
• MaPrimeRénov : il s’agit là d’une aide à la rénovation énergétique, permettant de financer des dépenses de rénovation énergétique dans un logement. Le montant de la prime est proportionnel au revenu des ménages qui en font la demande.

Acheter avec travaux… Quels points de vigilance ?

Si réaliser des économies à l’achat, puis bénéficier de diverses incitations financières pour rénover peut paraitre alléchant, attention ! Procéder à la rénovation est quelquefois tout, sauf un long fleuve tranquille… S’attaquer soi-même aux travaux peut vite devenir insurmontable passé le stade de l’enduis-peinture… Les confier à un professionnel peut également être éprouvant : malfaçons, dérapage dans les couts et les délais… Si les artisans ne manquent pas, ceux qui sont réellement honnêtes et compétents sont des denrées rares. Afin que l’aventure ne tourne pas au cauchemar, voici donc quelques conseils pour sécuriser l’opération :

• Estimer au plus près, le cout des travaux avant d’acheter. Il est pour cela possible de se faire assister par un architecte lors de la visite du bien. Il sera à même d’estimer la faisabilité du projet, et d’en faire un chiffrage estimatif qui devra, ensuite être affiné avec un professionnel du bâtiment.
• Bien choisir son ou ses artisans : il est devenu incontournable de collecter des recommandations pour le moindre achat… S’il est un domaine où elles sont précieuses, c’est bien celui de l’artisanat ! Et si la compétence du professionnel retenu est un premier critère incontournable, il faut aussi s’assurer qu’il soit agréé pour les différents dispositifs d’aides, qu’il assure une garantie décennale, et, bien sûr, qu’il soit en bonne santé financière … Trop de chantier s’arrêtent brutalement pour cause de faillite du prestataire.
• Suivre le chantier de près : même si le partenaire retenu a été choisi avec soin, suivre le chantier afin de s’assurer périodiquement de la qualité des travaux et du respect des délais est primordial… Il ne faut pas oublier qu’en termes de rénovation plus que n’importe où ailleurs, le temps c’est de l’argent ! Tout dérapage peut en effet entrainer des surcouts de facturation, ou d’intérêts bancaires en cas de prêt relais, ainsi, bien sûr, que des retards d’encaissement de loyers si le bien est à vocation locative… Bref, c’est tout le montage financier qui peut chanceler…