Airbnb impacte indubitablement le marché immobilier des villes à fort potentiel touristique. Ailleurs, son effet est quasiment neutre. Par ailleurs, « l’effet Airbnb » diffère également d’une ville à l’autre ; et ses effets, enfin ne sont pas le même si l’on parle du marché locatif ou de celui de la vente. Il est donc extrêmement difficile de tirer des conclusions globales… Mais essayons tout de même d’y voir plus clair en décortiquant ce qu’il se passe dans deux villes particulièrement prisées par les usagers d’Airbnb : Paris et Strasbourg.

Le choix du logement est une étape primordiale pour réussir un investissement locatif

Que se passe-t-il à Paris ?

  • Sur le marché de la vente.

Entre, d’une part, « l’effets Airbnb » et « l’effet Brexit » qui sont présumés tirer les prix de l’immobilier parisien vers le haut ; et « l’effet Covid » qui, au contraire les tire vers le bas ; l’analyse du marché immobilier parisien est pour le moins complexe. Une chose demeure cependant certaine ; c’est que la capitale est toujours en proie à un déséquilibre entre l’offre et la demande (peu d’offres pour beaucoup de demandes). Ce déficit d’offre n’a cependant pas empêché un léger tassement des prix. En effet, le prix au m2 qui avait explosé à Paris ces deux dernières décennies marque un tout petit peu le pas, puisqu’une une baisse globale de 1,4% est constatée sur les six derniers mois, pour se stabiliser autour de 10 000 € le M2, en moyenne (avec, bien sûr, de très fortes disparités qui persistent selon les quartiers). 

Alors, serait-on face à un marché qui, ayant atteint un sommet, amorce un début de régulation … ? Quoi qu’il en soit, force est de constater que la flambée des prix parisiens est bien antérieure à l’arrivée de la plateforme Airbnb dans la capitale, en 2012. Il semble donc difficile de lui en imputer l’entière responsabilité. Par ailleurs, si certains investisseurs se sont laissés séduire par les gains promis par les sirènes d’Airbnb, la loi ELAN (Evolution du logement de l’aménagement et numérique) est venue changer la donne. En effet, dorénavant, les propriétaires ont l’interdiction de dépasser 120 jours de location par an, et doivent s’enregistrer auprès de leur commune s’ils veulent louer leur bien meublé sur une plateforme ; quelle qu’elle soit. Les amendes appliquées aux contrevenants par la Mairie de Paris sont assez dissuasives : 5 000 euros si le propriétaire ne s’est pas déclaré, et jusqu’à 10 000 s’il dépasse le quota des 120 jours défiscalisés. De quoi calmer l’ardeur des investisseurs dont la location via Airbnb aurait été la principale motivation.

  • Sur le marché locatif.

Il semble beaucoup plus aisé de corréler l’engouement des parisiens pour louer leurs surfaces en « meublés » sur les plateformes, avec l’envolée des prix du marché locatif ; et ce en dépit de la mesure qui vise à encadrer les loyers. La plateforme Airbnb représente en effet jusqu’à 14% des logements de certains quartiers. Or le constat est simple : plus les locations Airbnb sont nombreuses à l’échelle d’une zone, plus les prix des loyers ont tendance à augmenter. Une étude du Journal Du Net (JDN) nous apprend ainsi que partout, à Paris, où la part des logements Airbnb est inférieure à 7%, la hausse des loyers sur trois ans est restée plafonnée à 4,4%. En revanche, dès lors que la part des logements Airbnb dépasse les 7%, l’augmentation des prix des loyers grimpe jusqu’à 8,8%. Enfin, la plus forte hausse de loyers est constatée dans les quartiers où la proportion d’annonces Airbnb à 14 %, c’est-à-dire quand elle atteint son maximum … CQFD ! 

Que se passe-t-il à Strasbourg ?

A Strasbourg – comme à Bordeaux où Rennes, des villes qui conjuguent activité touristique et dynamisme étudiant – la plateforme Airbnb est accusée de « prédater » les petites surfaces meublées. Ces dernières seraient exploitées en courte durée, à des fins touristiques, plutôt que proposées aux étudiants, les contraignants ainsi à se rabattre sur les listes d’attente du Crous, dans les auberges de jeunesses et autres centres d’accueils catholiques… Ainsi, Alain Fontanel, premier adjoint au maire de Strasbourg dénonce certains propriétaires possédants entre 2 et 6 appartements – parfois même plus – qu’il qualifie de « loueurs industriels ». Il les accuse explicitement de chercher « des investissements rapides, représentent une concurrence déloyale pour les hôteliers et provoquent des effets pervers sur le marché locatif, essentiellement dans l’hypercentre, sur la Grande-Ile, à Krutenau et près de la gare, où les logements libres sont déjà peu nombreux ». 

Pour ce qui concerne le prix au m2, ces mêmes élus locaux dénoncent également ; dans le prolongement de l’implantation de logements Airbnb, la flambée des prix au m2 dans certains quartiers de la ville. Alain Fontanel cite, par exemple, l’hypercentre, où 50% des achats d’investissement seraient réalisés dans le but de louer sur la plate-forme. Mais il concerne un type d’habitat très particulier : les « petits appartements charmants et bien placés » dont les prix auraient augmenté de 5% alors qu’ils sont déjà élevés (autour de 5.000 euros le mètre carré). C’est-à-dire les logements quasiment les plus chers de la ville. 

Pour remédier à cet état de fait, la ville de Strasbourg – à l’instar de grandes capitales telles que New York, Berlin ou Paris – a décidé d’encadrer les locations via les plateformes communautaires type Airbnb. Elle impose notamment aux propriétaires, depuis 2016, de remettre leur logement sur le marché locatif classique au bout de neuf ans. Elle a également adopté la règle des 120 jours annuels de location maximum. Au-delà, les propriétaires changent de statut fiscal. Et pour faire respecter ces règles… Un corps d’inspecteurs dédié !