Tout propriétaire sait que, préalablement à la mise en vente de son bien, il doit réaliser un certain nombre de diagnostics immobiliers.

Il en est un, qui n’est pas le plus connu, car il n’impacte pas les 80% de biens raccordés au tout à l’égout. En revanche, pour les 20% de logements équipés d’un « assainissement non collectif » ( c’est-à-dire, en général, des maisons dotées d’une une fosse septique ou d’une fosse toutes eaux ), le diagnostic assainissement est obligatoire, et, non conforme, il peut avoir des conséquences pour le vendeur ; ou l’acheteur.

Le choix du logement est une étape primordiale pour réussir un investissement locatif

Le diagnostic assainissement ; de quoi s’agit-il ?

Depuis le 1er janvier 2011, un diagnostic assainissement est obligatoire, dès lors que vous mettez votre maison en vente, si celle-ci n’est pas raccordée au tout-à-l’égout. Vous devrez donc fournir ce document au futur acquéreur ,avant la signature de l’acte chez le notaire. Il détaillera l’état de fonctionnement et l’entretien du système d’assainissement de votre bien.

Au vu des vérifications qui sont faites, l’assainissement est déclaré conforme ou non conforme. En cas de non-conformité, si vous décidez de vendre en l’état, c’est le futur acquéreur qui sera tenu de faire réaliser les travaux de mise en conformité. Il bénéficiera pour cela d’un délai d’un an après la signature de l’acte.

Pour réaliser le diagnostic assainissement, vous devrez, en tant que propriétaire vendeur, vous adresser au service public d’assainissement non collectif ( SPANC ) de votre commune. Le SPANC possède également des diagnostiqueurs délégataires ou bien des sous-traitants officiels et reconnus qui peuvent être habilité à réaliser ce diagnostic technique.

La durée de validité du diagnostic assainissement est de trois ans, mais lorsqu’un bien est mis en vente, le vendeur doit fournir un diagnostic de moins de trois mois.

Si ce n’est pas le cas, le document est jugé non recevable, et la vente du bien peut être bloquée.

Quelles sont les conséquences d’une non-conformité ?

Actuellement, des millions de logements ne sont pas raccordés au réseau collectif, et sont équipés de fosses septiques. Parmi eux, environ 600 000 rejettent directement leurs eaux usées dans la nature ; entrainant ainsi un risque de pollution des sols, des cours d’eau et des nappes phréatiques.

L’objectif du diagnostic est donc d’alerter sur les installations d’assainissement non conformes ou mal entretenus, qui entrainent des risques de pollutions ou de dangers pour la santé des personnes.

Un assainissement peut être considéré comme non conforme dès lors que sont (notamment) constatés :

  • Un défaut de sécurité sanitaire,
  • Un défaut de structure,
  • Un sous-dimensionnement du dispositif,
  • Un manque d’entretien de l’installation,
  • Une usure de certains des composants.

Comment y remédier ?

Il n’est pas impossible de vendre une maison avec un assainissement non conforme, mais l’acte notarié devra alors mentionner les travaux à réaliser, et le futur acquéreur aura l’obligation de les effectuer dans un délais d’un an. Ces travaux qui ne sont pas neutres au plan pécunier, peuvent être pour l’acheteur, une occasion de négocier du prix du bien. Pour éviter cela, le propriétaire peut choisir de réaliser lui-même la remise aux normes de son système d’assainissement, avant la mise en vente, d’autant que le cout de ces travaux est désormais éligibles à différents types d’aides ( ex : éco-prêt à taux zéro, TVA à 10%, etc.).

Si la fosse septique est toujours en bon état de fonctionnement, il est bon de noter par ailleurs que certaines communes recommandent simplement de la remettre aux normes en mettant en place un filtre compact en sa sortie. Ce filtre bien moins couteux qu’un système d’épandage épure les eaux aussi bien, tout en requérant moins de surface ( environ 10 m2 pour le filtre contre 100 m2 pour le système d’épandage ).

Si par contre, le SPANC exige un remplacement total de l’installation, il existe l’option de la micro-station d’épuration qui reproduit, en version miniature, le principe d’assainissement d’une station d’épuration municipale. Elle traite ainsi les eaux usées grâce à l’action de bactéries épuratrices présentes de façon naturelle dans le système. L’apport d’oxygène nécessaire à ces microorganismes pour se développer et digérer les matières polluantes est assuré par un compresseur d’air qui est alimenté en permanence en électricité.

Les avantages de la micro station résident dans sa rapidité d’installation : un à deux jours seulement et dans son très bon rendement épuratoire : jusqu’à plus de 95 %, contre 30 % pour une filière traditionnelle.