Tokyo, à l’instar de beaucoup de mégapoles occidentales, connait un marché immobilier qui s’emballe, en dépit d’un prix au m 2 qui explose (en moyenne, 9 815 €, en 2021).

Et pourtant, dans le même, temps, le Japon est confronté au curieux phénomène du “Akiya” 

De quoi s’agit-il ?

Tout simplement de logements qui sont laissés à abandon par leurs propriétaires. Ces biens immobiliers dont une importante proportion étaient de jolies maisons traditionnelles sont mis en vente par le gouvernement nippon à des conditions défiant toute concurrence, voire même donnés !

Pour quelles raisons ces maisons sont elles abandonnées et comment y accéder ?

Suivez-nous au pays du soleil levant afin de tout savoir sur les « Akivas » et de découvrir comment un étranger peut acquérir un bien japonais.

Le choix du logement est une étape primordiale pour réussir un investissement locatif

Akiva, quézako ?

Elles sont environ 820 000 à Tokyo, pas loin de 10 millions dans tout le Japon. On estime qu’elles seront 22 millions en 2023…

Ces bâtisses datent d’après la seconde guerre mondiale ; période du « miracle économique japonais ».

Comme toutes les constructions nippones, ces habitations furent conçues en “jo” (une unité de mesure correspondant à la taille d’un tatami, soit 180 sur 90 cm) avec des lignes simples, épurées et nobles  : constructions en bois, toits en pente recouverts de tuiles de céramiques, couloirs extérieurs en bois donnant souvent sur un beau jardin japonais où l’on peut se promener déchaussé. Les intérieurs ont été conçus pour être entièrement modulables, tant dans leur forme que leur fonction.

Alors pourquoi ces petits bijoux de la culture japonaise sont-ils laissés à l’abandon et bradés – voire donnés – par le gouvernement japonais ? Les raisons sont multiples :

  • Elles n’ont été conçues que pour durer 20 à 30 ans et sont donc à bout de souffle. Or, dans ce pays marqué par une population vieillissante ( Les plus de 65 ans seront près de 36 % en 2040 et 40 % en 2060 ), soit les propriétaires n’ont plus l’énergie nécessaire pour les rénover, soit leurs héritiers n’en ont pas les moyens ( ou bien ils préfèrent s’entasser dans de minuscules surfaces en ville). Bref… la plupart de ces maisons sont purement et simplement laissées à l’abandon,
  • Elles n’ont pas été construites dans le respect des actuelles normes antisismiques, ce qui, dans le Japon contemporain, est un réel problème, compte tenu des fréquentes catastrophes naturelles qui frappent le pays,
  • Mais aussi ; et surtout : les japonais, contre toute attente, sont extrêmement superstitieux. Ils pensent que les maisons dont les propriétaires ont connu une mort violente ou anormale sont hantées, ou portent malheur ! Beaucoup de ces maisons ne trouvent ainsi pas preneurs lors de leur mise en vente…

Quelle est la marche à suivre par un étranger, pour acquérir un bien au Japon ?

Que votre choix se porte sur une maison hantée bradée par l’Etat ou sur une charmante maison traditionnelle bien entretenue, la bonne nouvelle est qu’au Japon ; pas de bail emphytéotique ( établi pour les étrangers, sur une durée de 99 ans seulement, comme c’est le cas dans beaucoup de pays ). Les étrangers, même non-résidents, ont donc la faculté d’acheter un bien ; de l’occuper à titre principal ou secondaire, de le louer et d’en tirer des ressources, puis de le léguer en héritage.

Si vous ne parlez pas le japonais, le mieux est de vous faire accompagner, dans vos démarches, par un cabinet de courtage qui pourra mener les négociations soit en anglais ; soit – peut-être – en français. Certaines agences immobilières françaises assurent aussi le suivi de ce type de transaction.

L’offre peut se faire à distance, par courrier. Les démarches, ensuite, sont assez proches de celles de la France : un contrat définit les termes de la vente et d’annulation. Sa signature s’accompagne d’un acompte s’élevant à environ 10% du prix du bien. Lors de la remise des clés, l’acheteur doit s’acquitter :

  • Du solde du prix du bien,
  • Des frais de courtage ou d’agence,
  • Des frais d’enregistrements administratifs,
  • Du paiement des différentes taxes (taxe foncière, taxe d’aménagement urbain, etc.).

Si votre choix s’est porté sur une Akiva, vous pouvez réaliser une très bonne affaire…

Certaines de ces bâtisses valent moins de 10 000 euros, fantôme inclus ! D’autres sont même offertes, mais il vous faudra assumer les frais de transactions, les taxes locales et, bien sûr, les frais de rénovation. Ces derniers peuvent s’avérer lourds, mais là encore, renseignez-vous car beaucoup de communes offrent des aides à la rénovation !