Ce n’est un secret pour personne : le Maroc est le pays où on peut (doit ?) marchander. C’est aussi l’endroit où réaliser les meilleures affaires immobilières de votre vie. C’est donc là qu’il vous faut acheter, vivre, créer et partager votre riad. Royaume quotidien, échappée occasionnelle ? À vous de voir.

Le choix du logement est une étape primordiale pour réussir un investissement locatif

À qui s’adresse pour acheter ?

Pour acheter sur place, mieux vaut s’adresser à des agents immobiliers ayant pignon sur rue. L’agent immobilier cumule les fonctions d’intermédiaire et de négociateur et peut agir simultanément pour l’acquéreur et le vendeur. Si le mandat de recherche, assorti ou non d’une clause d’exclusivité, est le plus souvent donné verbalement, il faut un mandat écrit prenant la forme d’une procuration spéciale pour que l’agent immobilier puisse acheter ou vendre un bien immobilier au nom et pour le compte du mandant. La commission est négociable (selon les usages, son montant est de 5% du prix de la vente), et elle est due à parts égales par le vendeur et l’acquéreur. Il est rare que les agents immobiliers acceptent également un mandat de gestion ; s’ils le font, leur commission est généralement égale à 5% du montant recouvré.

Quant aux notaires marocains, ils ne sont pas autorisés à assurer la fonction d’intermédiation et de négociation entre les parties.

Conseil : la profession d’agent immobilier n’étant pas réglementée, tous ne bénéficient pas d’une assurance responsabilité civile. Il est donc important de se faire assister d’un conseil (notaire, avocat, conseil juridique) pour effectuer les démarches essentielles et s’assurer de certains éléments ayant trait au vendeur et au bien (certificat de propriété justifiant de la qualité du propriétaire, note d’urbanisme, etc.).

La signature des actes et leur coût

Le compromis de vente est la promesse qui engage les deux parties et qui peut prévoir des conditions suspensives et des réserves. Il indique notamment si le bien est grevé d’un droit réel (hypothèque, saisie), d’une charge ou d’une servitude foncière (mitoyenneté, droit de passage, etc.) ou encore d’une prénotation (inscription sur le titre foncier de la réclamation d’un tiers revendiquant des droits sur le bien).

L’acte de vente doit être établi en arabe par un notaire, mais les parties peuvent demander la rédaction de l’acte en français. Si l’acheteur peut faire intervenir son propre notaire, le vendeur cherche souvent à imposer le sien (c’est le cas des promoteurs immobiliers) ; dans ce cas, l’acheteur peut se faire conseiller par un autre notaire ou faire intervenir des experts pour faire valider certains aspects techniques de la transaction. Le cas échéant, le notaire mentionne dans l’acte de vente les éventuelles hypothèques et servitudes grevant le bien.

Il séquestre les fonds que lui a confiés l’acquéreur jusqu’à l’inscription de la vente sur les livres fonciers tenus à la conservation foncière. Il se charge du paiement des impôts et taxes occasionnés par la transaction immobilière.

Conseil: Il est préférable que la transaction se fasse en devises sur un compte de non-résident préalablement ouvert au Maroc (compte en dirhams convertibles), car cela permet de rapatrier ultérieurement et net d’impôt tout le produit de la vente en cas de revente à un résident marocain (« garantie de retransfert »), ainsi que les revenus fonciers en cas de location payable en dirhams. Les fonds sont transférés soit sur le compte du notaire, soit sur un compte du non-résident préalablement ouvert au Maroc avec remise d’un chèque au notaire.

L’acquéreur (ou le notaire) doit ensuite adresser un compte rendu à l’Office marocain des changes sur la réalisation d’un investissement étranger.

Les divers frais et taxes liés à la mutation immobilière sont à la charge de l’acquéreur et leur assiette est le prix de la vente : droits d’enregistrement : 4% ; droit d’inscription à la Conservation foncière : 1% ; hypothèque bancaire : jusqu’à 1,5% ; honoraires du notaire : selon les usages, entre 0,5% et 1% ; frais divers de dossier (timbres, quittance, certificat, etc.) : environ 500€.

Les impôts au Maroc

Il y a deux impôts locaux. La taxe d’habitation frappe comme la taxe foncière française, les immeubles occupés par leurs propriétaires (résidence principale ou secondaire). Les constructions nouvelles affectées à la résidence principale en sont exonérées pendant les 5 ans suivant leur achèvement. L’assiette de la taxe est la< valeur locative du bien fixée d’après la moyenne des loyers du voisinage et relevée de 2 % tous les 5 ans. li y a un abattement de 75 % pour la résidence principale. Les taux au-delà de 5 000 dirhams vont de 10 % à 30 %. Comme la taxe d’habitation française, la taxe de services communaux frappe les immeubles soumis à la taxe d’habitation au taux de 10,5 %(en ville) ou de 6,5 % (ailleurs) de la valeur locative ; les constructions nouvelles en sont passibles.

Si le propriétaire français met son bien en location, ses revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu marocain. Le revenu foncier brut est formé du montant brut total des loyers, augmenté des dépenses de propriétaire comme les grosses réparations et diminué des charges qu’il a supportées pour le compte du locataire. On applique un abattement de 40 % pour obtenir le revenu net imposable, même si les charges réelles sont supérieures. Le revenu net ainsi obtenu est soumis au barème progressif de l’impôt (5 tranches allant de 10 % au-dessus de 30 000 dirhams à 38 % au-delà de 180 000 dirhams).

Comme la convention fiscale franco-marocaine ne vise pas l’impôt sur la fortune, les contribuables résidents de France sont susceptibles d’être assujettis à l’ISF en France sur leurs biens immobiliers au Maroc.

Si le propriétaire français revend sa résidence au Maroc, la plus-value qu’il réalise est soumise à l’impôt sur le revenu marocain au taux libératoire de 20 % pour les constructions et 30 % pour les terrains, avec un minimum de perception fixé à 3 % du prix de vente.
La plus-value nette imposable correspond à la différence entre le prix de cession diminué des frais de cession et le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition et réévalué selon la durée de détention du bien.

Les retraités français résidant au Maroc y sont imposables au titre de leurs pensions de source française. li est intéressant de savoir que l’assiette soumise au barème progressif marocain est limitée en raison de l’application d’un abattement forfaitaire progressif de 55 % sur le montant brut annuel inférieur ou égal à 168 000 dirhams et de 40 % pour le surplus. En outre, ces retraités bénéficient d’un régime fiscal favorable s’ils transfèrent définitivement au Maroc leurs pensions sur un compte en dirhams non convertibles (contrairement aux sommes déposées sur un compte en dirhams convertibles, celles qui sont sur un compte en dirhams non convertibles ne peuvent plus être transférées en France). Ce régime prévoit une réduction d’impôt de 80 %, en proportion des sommes transférées sur le compte en dirhams non convertibles. En pratique, une fois déterminée l’imposition des pensions, la part de l’impôt correspondant aux sommes transférées définitivement au Maroc est réduite de 80 %. Un retraité français bénéficie également d’une réduction d’impôt de 360 dirhams par personne à charge au titre des charges de famille.