Peut être un peu des deux ! Acquérir un bien via les enchères publiques, si vous êtes un particulier,  peut en effet vous faire économiser 15 à 35% par rapport au prix du marché, mais la médaille comprend aussi quelques revers… Voyons ensemble, comment se lancer dans une telle opération, et quels sont ses bons et ses mauvais côtés…

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Ventes judiciaires immobilières, où et comment y accéder ?

Le «  parc immobilier » de biens immobiliers vendus aux enchères peut avoir différentes sources. Dans tous les cas, pour vous positionner, vous devrez attester de votre identité et produire un justificatif de domicile. Ensuite, les process diffèreront un peu, selon que l’organisateur de la vente est :

        • Le tribunal, judiciaire, dans le cadre d’une vente par adjudication. Le tribunal judiciaire a, depuis le 1er janvier 2020 ; remplacé les tribunaux de grande instance. Il en existe 180 dans toute la France. Les ventes immobilières par adjudication sont organisées à dates fixes et ouvertes à tous les publics. Elles proposent des biens qui, pour la plupart, ont fait l’objet de saisie par un créancier ; par exemple, l’organisme de cautionnement du crédit, ou la banque qui a financé le bien suite à un non-paiement des échéances mensuelles. Pour vous porter acquéreur dans ce contexte, vous devrez obligatoirement passer par l’intermédiaire d’un avocat, à qui vous remettrez, le jour de la vente,  un chèque de consignation de 20 % du montant de la mise à prix, ainsi qu’un mandat signé mentionnant le montant maximum auquel vous souhaitez porter les enchères. 
        • Une étude de notaire. Les ventes notariales se déroulent dans les chambres  départementales des notaires et sont, en général, déclenchées dans le cadre d’une succession. Si les héritiers ne trouvent pas de solution amiable afin de  vendre le bien dans des conditions classiques de marché un juge peut en effet décider d’une vente aux enchères. Pour y participer, vous devrez, avant toute chose, remettre au notaire, un chèque de banque, appelé « chèque de consignation ». Son montant est équivalent à 10 à 20 % du montant de la mise à prix du bien. Si vous n’emportez pas la vente, bien entendu, ce montant vous sera restitué.
        • L’Etat, enfin, décide régulièrement de mettre en vente certains de ses biens dit « atypiques », tels que des gares, des casernes, des terrains etc. L’Etat se fait alors représenter par «  l’Administration des Domaines et se déroulent dans les préfectures de département ou dans les hôtels des impôts. Pour participer à ce type de ventes, il suffit de se présenter le jour de la vente. Attention !  Toute mise à prix supérieure à 7 500 € nécessite le dépôt d’un chèque de consignation représentant 5 % de la mise à prix. Par contre, aucun frais de notaire ne sera facturé ;  l’acte de vente sera rédigé à titre gratuit.

Depuis quelques années, la révolution digitale a également envahi le monde des ventes immobilières, et  vous pouvez donc participer à une enchère depuis votre, canapé, sur votre tablette ou votre ordinateur. Des sites tels que Licitor, Juri-encheres, Immobilier.notaires, Encheres-domaine.gouv.fr Agorastore, encheresimmobilières.fr ou encore  36h-immo, proposent quotidiennement des dizaines de biens à acheter. Pour participer à la vente, il vous suffit de :

  • Vous inscrire sur le site, 
  • Créer votre profil en utilisant l’agrément électronique et le mot de passe sécurisé qui vous auront été transmis,
  • Manifester votre intérêt pour le– ou les – bien(s), pour l(s)quels vous avez eu le coup de cœur, 
  • Vous recevez alors le(s) cahier(s) des charges en ligne : un document très complet qui donne des indications précises sur la surface du bien, ses diagnostics énergétiques, ses éventuelles servitudes, etc. 
  • Vous programmez la visite, soit physique, soit virtuelle, de votre bien favori,
  • Le jour J, vous vous connectez à l’enchère et participez en ligne. Si vous remportez l’enchère, vous signez une promesse et bénéficiez donc des dix jours légaux de réflexion pour changer d’avis. 

Ventes immobilières aux enchères : avantages et points de vigilance

Le principal avantage d’acquérir un bien immobilier aux enchères est bien sûr, d’ordre financier car vous pouvez espérer une économie de 15 à 35%, sur le prix marché du bien.

Attention, toutefois, à prendre en compte, dans votre plan de financement, certains frais annexes, à savoir :

  • Pour les ventes notariales, les émoluments du notaire, qui correspondent à un barème national réglementé par décret en Conseil d’État, ainsi que ses  « débours », c’est-à-dire les sommes qu’il aura avances dans le cadre du traitement de dossier,
  • Les frais d’honoraires de l’avocat qui vous représentera si la vente est organisée par le tribunal judiciaire ( entre 1 000 et 2 000 euros),
  • Les frais d’achat : ce sont les droits et taxes de mutation destinées au Trésor Public,
  • Une éventuelle répercussion des frais de publicité et d’organisation des enchères 

Second point de vigilance : Pour ce qui concerne les ventes aux enchères en ligne, leur principal inconvénient est que, même si le plus offrant remporte généralement la mise, le propriétaire conserve toujours la faculté de choisir son acheteur, voire de renoncer à vendre…

Troisième point : il vous faudra vous rendre disponible et faites preuve de souplesse pour visiter le bien convoité, car les dates et heures de visites sont prédéterminées et imposées de manière collective. On ne vous demandera pas votre avis sur le créneau proposé !

Quatrième point : soyez absolument sûr de vous, car les conditions de vente aux enchères prévoient que passé les dix jours de rétractation, vous ne pourrez plus procéder à l’annulation de la vente, et que vous serez donc obligatoirement redevable de son prix.

Enfin, notez que si vous êtes déclaré l’adjudicataire du bien, vous n’en serez pas pour autant immédiatement propriétaire ! En effet, vos concurrents pourront encore, dans un délai de 10 jours après la vente, surenchérir jusqu’à 10 % du prix de bien, (sauf pour les ventes domaniales ).

Si personne n’a surenchéri, vous devrez acquitter alors le solde du prix en respectant scrupuleusement le délais requis, à savoir :

  • Sous 30 jours suivant la vente pour les ventes domaniales, 
  • Dans les 45 jours pour les vente notariales
  • Dans les 60 jours pour les ventes judiciaires

C’est seulement après ce paiement que les clés du bien vous seront remises et que vous en serez officiellement propriétaire.