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Le principe peut sembler alléchant au regard des commissions perçues par les professionnels de l’immobiliers – toujours considérées trop chères ! – mais une transaction de particulier à particulier peut être à hauts risques… Il vaut mieux y réfléchir à deux fois avant de se lancer dans l’aventure, pour assurer la bonne fin de ce qui représente quelquefois le projet d’une vie…
Risque numéro un : une transaction qui n’aboutit pas
Une bonne transaction est celle qui s’achève rapidement devant le notaire et qui satisfait les deux parties. Pour ce faire, il est nécessaire que le prix du bien soit correct, et que l’acquéreur dispose de la capacité financière ad’hoc. Or qui, mieux que les professionnels peuvent s’assurer que ces deux facteurs soient parfaitement remplis ? L’agent immobilier est un expert à même d’estimer un bien à son juste prix. Motivé par la perspective de se voir confier votre mandat de vente, ce professionnel se déplacera, mesurera très précisément votre bien, le photographiera et réalisera l’étude sectorielle qui garantira un prix cohérent avec le marché. Dans certains cas, pour une estimation encore plus fiable, il pourra même avoir accès à la base BIEN pour l’Ile-de-France et la base PERVAL pour la Province, ces bases de données qui répertorient toutes les informations sur les transactions immobilières et servent à donner les statistiques des prix notaires-INSEE.
Par ailleurs, l’agent immobilier est rodé aux études du dossier de financement des acheteurs, qui, en outre, sont moins réticents à fournir les pièces demandées à un professionnel qu’au vendeur lui-même. Cette étude de capacité financière est décisive, car au-delà d’éliminer d’emblée les acheteurs qui surestiment leurs possibilités financières, l’agent peut également être de bon conseil en les assistant dans leurs montages financiers et en les orientant vers les établissements bancaires les mieux placés. C’est une sécurité supplémentaire et un gain de temps précieux pour le vendeur, l’obtention du prêt étant presque toujours une clause suspensive.
Risque numéro deux : des litiges juridiques
Certains acquéreurs peuvent s’avérer tatillons, voire procéduriers, et les litiges judiciaires qui surgissent après une transaction sont malheureusement légion : un contrat de vente prévoit en effet un échange de consentements des parties. Or cet échange de consentement – en matière immobilière – peut être entaché par trois « vices » : l’erreur, le dol ou la violence. Ces cas de figure peuvent aboutir à l’annulation de la vente ( Article 1130 du code civil :« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.»).
Si la vente a été conclue de particulier à particulier, le vendeur s’expose à une action judiciaire intentée directement à son encontre. Si par contre , la vente résulte de l’action d’un agent immobilier mandaté, le vendeur est couvert par la responsabilité civile professionnelle de ce dernier. L’agent devra en outre assumer, vis-à-vis de l’acheteur, son obligation d’information et de conseil, ce qui réduit les risques de litiges ultérieurs.
Risque numéro trois : faire entrer de parfaits inconnus chez soi…
Là encore, se faire épauler d’un professionnel peut permettre d’éviter des désagréments. L’agent immobilier filtre en effet, en amont, les acheteurs potentiels qui demandent à visiter le bien. Ils accompagnent ces derniers lors de la visite et leur font signer un bon de visite. Cela n’exonère bien sûr pas totalement des risques liés au fait de faire pénétrer de parfaits inconnus dans votre sweet home ( par exemple, un repérage en vue d’un futur cambriolage…), mais la tenue, par le professionnel, du fichier de tous les visiteurs permet de les tracer et de les ficher, restreignant ainsi considérablement les visites « crapuleuses »…
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