Un contrat écrit : le bail
Le contrat de bail doit être écrit en au moins deux exemplaires datés et signés par le propriétaire (qualifié de bailleur) et le ou les locataires (qualifiés de preneurs). Il peut être rédigé sur une simple feuille de papier ou à l’aide de modèles de contrats vendus dans certains librairies spécialisées ; il s’agit alors d’un acte sous signature privée. Les parties doivent respecter un contrat type dont le contenu a été défini par décret. Ce contrat type s’applique en cas de nouveau bail ou de renouvellement du bail et non en cas de reconduction tacite du bail.
L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire, sauf pour les taux d’une durée initiale supérieure à 12 ans qui doivent être publiés au service de la publicité foncière et donc établis par acte authentique.
L’acte authentique confère une date certaine au bail. Cela permet au propriétaire, en cas d’impayés, de faire pratiquer, sans intervention préalable du juge, une saisie conservatoire sur les biens du locataire, et de prévoir dans le bail que les frais de recouvrement exposés seront à la charge du locataire.
Un bail verbal n’est pas nul, mais soulève un problème de preuve, notamment au regard de la définition des biens loués et de la date d’échéance du bail. Afin de sécuriser vos relations et d’éviter tout litige, vous avez donc tout intérêt à établir un bail écrit, que la loi vous permet d’ailleurs d’exiger à tout moment, que vous soyez propriétaire ou locataire.
Les contrats conclus après le 27 mars 2014 sont soumis à l’ensemble des dispositions nouvelles (sous réserve de la publication des décrets et arrêtés d’application de la loi Alur). Les contrats en cours à la date du 27 mars 2014 restent soumis au dispositif légal antérieur (Loi 2014-366 du 24-3-2014 art. 14).
Sont toutefois immédiatement applicables à ces contrats les dispositions, telles que modifiées, relatives aux obligations du locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7), à la vente à la découpe (Loi 89-462 du 6-7-1989 art.11-1), à la révision du loyer en cours de bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 17-1), à la non-décence (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 20-1), à la quittance (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 21) et aux charges récupérables (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 23).
Est également applicable à ces contrats la modification de l’article 24 de la loi de 1989 portant de deux à trois ans le délai de paiement que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative (Avis Cass. 16-2-2015 n° 15-002 : BOP 4/15 inf. 134).
En outre, sont applicables aux baux en cours au 8 août 2015, date d’entrée en vigueur de la loi «Macron» (Loi 2015-990 du 6-8-2015 art. 82, 11), les règles de prescription des actions dérivant du contrat de bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7-1), les dispositions relatives à la prorogation du bail en cas de mise en copropriété d’un immeuble d’au moins cinq logements (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 11-2), celles relatives aux congés (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 15), au dépôt de garantie (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 22) et à la résiliation du bail (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 24).
Qui a la qualité de locataire ?
Seule, en principe, la personne dont le nom figure au contrat de location a la qualité de locataire et bénéficie à ce titre de la protection de la loi de 1989.
Toutefois, s’agissant d’un couple marié, le bail du logement servant exclusivement d’habitation à la famille est censé appartenir aux deux conjoints même s’il est signé par un seul d’entre eux et même si le mariage est postérieur à sa signature. Cette cotitularité est étendue aux partenaires liés par un Pacs dès lors que les partenaires en ont fait la demande conjointement.
Les occupants du logement autres que ceux ayant signé le bail n’ont en principe aucun droit. Il en va ainsi pour les concubins ; si celui dont le nom figure seul au bail donne son congé, l’autre doit partir.
Par ailleurs, les époux sont solidairement tenus au paiement du loyer et des charges. Qu’il s’agisse de la solidarité légale prévue à l’article 1751 du Code civil ou de la solidarité conventionnelle résultant d’une clause du bail, cette solidarité ne cesse que le jour où il est fait mention d’un jugement de divorce en marge des registres de l’état civil (elle persiste pour les dettes antérieures à cette date) (Cass. 3e civ. 22-10-2015 n° 14-23.726 : BOP 8/15 inf. 287). Les partenaires de Pacs sont, quant à eux, solidairement tenus, jusqu’à l’extinction du pacte, des dépenses relatives au logement commun. Cette solidarité n’existe pas pour les concubins, sauf clause particulière du bail.
