La question d’une bulle immobilière se poserait-elle davantage à Bordeaux que dans le reste de l’hexagone ? Celle que l’on surnomme encore « la belle endormie » a depuis quelques années connue un réveil brutal de son marché immobilier. Une hausse vertigineuse des prix au m² pousse les cassandres à pronostiquer la chute d’un marché. Ce mécanisme très théorique ne se vérifie pas toujours.

Le secteur immobilier fait souvent preuve d’une grande capacité de résilience par rapport à d’autres supports d’investissement. Il se peut aussi qu’une brusque augmentation des prix ne soit que la manifestation d’un rattrapage. D’autres facteurs inhérents à la mise en œuvre d’un plan de rénovation urbain ou d’une amélioration de l’accessibilité en transport suffisent à justifier une hausse des prix immobiliers et à écarter le spectre d’un effondrement.

Bordeaux s’inscrit-elle dans ce type de scénario ?

Bordeaux est-elle une ville chère ?

Au premier semestre 2019, la capitale de la région aquitaine se maintient dans le trio de tête des villes les plus chères de France après Paris et Lyon (source : se Loger). Elle cède toutefois dans ce classement la seconde place à la capitale des Gaulles. Mais ce qui interpelle, c’est surtout la fulgurance avec laquelle les prix de l’immobilier Bordelais ont flambé. En 5 ans le prix des logements s’est apprécié de 38 % avec notamment en 2016, puis 2017 une progression à 2 chiffres. Entre 2014 et 2019, le prix moyen au m² est ainsi passé de 3 400 € à 4 700 €. À titre de comparaison, la hausse n’a été que de 11 % pour l’ensemble de l’hexagone sur la même période.

Mais cette surchauffe est-elle le fruit de spéculations ou le résultat d’un ajustement parfaitement fondé ? Avant cette forte croissance du marché immobilier, Bordeaux était quelque peu boudé par les investisseurs. La région n’a pourtant jamais manqué d’attrait. Mais la ville pâtissait sans doute d’une mauvaise desserte en comparaison d’autres agglomérations de taille comparable en France. L’effet TGV, avec un temps de trajet depuis Paris réduit de 3 à 2 heures à partir de juillet 2017, est l’une des causes de l’embellie immobilière bordelaise. Elle n’est pas la seule. De nombreuses rénovations urbaines ont été engagées depuis le début des années 2000 dans le centre-ville de Bordeaux. La création du tramway et la réhabilitation des quais ont également contribué à une revalorisation de la qualité de vie.

Une envolée des prix certes rapide, mais qui demeure cohérente dans le contexte des années 2000/2010.

Le renchérissement de l’immobilier bordelais s’explique surtout par l’attractivité qu’exerce cette ville sur une population de jeunes cadres désireux de quitter la région parisienne. Ce phénomène qui avait auparavant gagné d’autres villes de province est à l’origine d’un déséquilibre du rapport offre/demande en faveur des propriétaires de biens avec pour conséquence une hausse du prix moyen au m². Cette offre a en outre été confrontée à une clientèle acheteuse à fort pouvoir d’achat. Tous ces paramètres se sont conjugués avec un climat général favorable au secteur immobilier. La baisse incessante des taux bien sûre, mais aussi des incitations fiscales régulièrement renouvelées par les pouvoirs publics.

L’année 2019 semble être celle d’un retour au calme sur le front des prix bordelais. Ceux-ci ne baissent pas, mais un ralentissement rationnel de la hausse se profile. Les ferments d’une bulle spéculative s’estompent également, car le marché s’équilibre sans perdre de son dynamisme. Les fondamentaux économiques solides de Bordeaux qui demeure un bassin d’emploi prisé demeurent en outre les principaux atouts d’un marché immobilier toujours prospère.