Le Portugal est l’une des destinations préférées des Français notamment grâce à sa qualité de vie mais aussi ses prix attractifs. Investir pour une maison au Portugal pourrait être très avantageux mais connaissez-vous vraiment les spécificités de cet achat dans ce pays ?

Le choix du logement est une étape primordiale pour réussir un investissement locatif

À qui s’adresser pour acheter ?

Les notaires portugais ne pratiquent pas la négociation immobilière. Pour acheter sur place, on s’adresse aux agents immobiliers auxquels on peut confier accessoirement un mandat général de gestion ; le mandat de médiation immobilière est exclusif ou non et vaut pour la durée convenue. La rémunération (fixe ou en pourcentage) est acquise à l’agent quand l’affaire est conclue et l’opération parfaite.

La signature des actes et leur coût

Très fréquente, la promesse d’achat ou de vente permet à chacun, dès lors qu’elle contient les éléments essentiels du futur contrat, d’obtenir son exécution forcée ou des dommages et intérêts. La promesse peut être réciproque, comme le compromis de vente en France. Dans tous les cas, elle est assortie du versement d’arrhes : si le vendeur se désiste, il rembourse le double et, dans le cas inverse, les arrhes sont acquises au vendeur.

Seul un acte dressé devant notaire, portugais ou français, rend la vente opposable aux tiers et permet de connaître l’état du bien (situation cadastrale et hypothécaire, servitudes, urbanisme). L’acte, rédigé en portugais ou traduit avec certification conforme, est inscrit au registre foncier. Les frais d’acte et les frais d’inscription sont à la charge de l’acquéreur.

L’acquéreur doit payer les droits de mutation (IMT) :

  • en zone rurale : 5 % du prix d’acquisition ;
  • en zone urbaine : au maximum 8 % d’un montant plafonné variable selon la destination du logement (résidence principale ou secondaire) et 6 % au-delà.

L’acquéreur doit également payer le droit de timbre (imposto do selo) au taux de 0,8 %.

Les impôts au Portugal

Tout propriétaire au 31 décembre doit payer la taxe foncière (IMI). Les taux sont fixés par la commune : entre 0,3 % et O 45 % de la valeur patrimoniale imposable (exceptionnellement, le taux de 0,5 % peut être imposé dans les municipalités couvertes par un programme de développement de l’économie locale) · en zone rurale le taux est de 0,8 %. La taxe doit être acquittée en avril de l’année suivante si son montant ne dépasse pas 250 €, en avril et novembre de 1 année suivante si son montant est compris entre 251 € et 500 €, en avril, juillet et novembre de 1 année suivante si son montant est supérieur à 500 €. Une notification des autorités fiscales rappelant ces dates n’étant pas obligatoire, il ne faut pas oublier d’effectuer le paiement aux périodes indiquées sous peine d’intérêts moratoires et d’amende.

Si le non-résident met en location le bien, il est soumis à l’impôt sur le revenu portugais au taux de 28 % (la retenue à la source est de 25 % le cas échéant) sur ses seuls revenus fonciers nets (après déduction des frais d’entretien et de la taxe foncière). Il peut aussi opter pour « l’ englobement » des revenus mais il doit alors soumettre tous ses revenus, y compris de source non portugaise, au barème applicable aux résidents. Cette imposition ne peut s’imputer sur l’impôt sur le revenu français.

Les municipalités peuvent décider une réduction de l’IMI portant sur le bien immobilier destiné à l’habitation permanente de l’assujetti : déduction de 20 € pour une personne à charge, déduction de 40 € pour deux personne à charge, déduction de 70 € pour trois personnes au moins à charge.

La loi de finances 2017 a institué un impôt additionnel à la taxe foncière (Aimi). Il s applique notamment aux propriétaires, usufruitiers ou titulaires d’un droit de surface sur des biens immobiliers destinés à l’habitation ou sur des terrains constructibles. L’impôt est calculé sur la base de la somme des valeurs patrimoniales des biens immobiliers susvisés, au taux de 0,7 % pour un montant imposable jusqu’à 1000 000 € et de 1 % pour un montant impo­sable supérieur, déduction faite de la somme de 600 000 € dès lors que l’assujetti est une personne physique.

Dans le cas d’assujettis mariés ou vivant en union de fait, et seulement si le montant impo­sable est supérieur à 2 000 000 €, le taux applicable sera de 1 %. En cas d’option pour l’imposition conjointe, le couple bénéficie d’une déduction de 1200 000 € sur le montant total des biens immobiliers imposés. L ‘Aimi est déterminé par les autorités fiscales au mois de juin de chaque année et le paie­ment est dû au mois de septembre.

Comme le Portugal ne connaît pas l’impôt sur la fortune, vous êtes susceptible d’être imposable à l’ISF sur vos biens immobiliers situés au Portugal ; la taxe foncière due au Portugal ne forme pas crédit d’impôt mais est incluse dans le passif déductible.

En cas de revente ultérieure, la plus value-immobilière que vous réalisez au Portugal est soumise à l’impôt sur le revenu portugais au taux de 28%, après application d’un coefficient d’érosion monétaire sur le montant brut. Son imposition n’est pas imputable sur l’impôt sur le revenu dû en France.