Entré en vigueur en mars 2019, le dispositif Denormandie avait pour objectif d’inciter les investisseurs à se tourner vers l’immobilier ancien, et à les aider à financer des travaux de rénovation à l’aide de déductions d’impôts.

Calqué sur l’ancienne loi Pinel et favorablement accueilli par les professionnels de l’immobilier, cette aide fiscale n’avait cependant pas eu le succès escompté sur le terrain. En 2020, le dispositif évolue pour être plus attractif et plus facile d’accès.

Un « Pinel » sur l’ancien, mais imparfait

Du nom du Ministre du Logement qui l’a créé, Julien Denormandie, le dispositif est théoriquement très bien pensé : favoriser l’acquisition de biens immobiliers dans des zones urbaines en perte de dynamisme en aidant fiscalement les investisseurs ou acquéreurs à opérer des rénovations. Sont essentiellement concernés les centres des petites ou moyennes villes de province, territoires qui manquent d’attractivité et dont le nombre d’habitants ne cesse de chuter.

Mais cette notion de « centre-ville », dans la mouture précédente, avait été source de confusion et de déceptions, car certaines zones des villes ne permettaient pas de bénéficier de la réduction fiscale. Autre point faible : seuls les travaux de rénovation étaient concernés, et non les aménagements, travaux d’assainissements ou modernisation des combles ou sous-sols. Enfin, le dispositif est relativement peu connu des particuliers, ce qui n’était pas le cas de la loi Pinel. Les agents immobiliers avouaient que leurs clients n’étaient même pas au courant de l’existence du Denormandie.

L’autre écueil : de nombreux logements neufs ont été construits entre 2008 et 2013, et ils ont tout naturellement la faveur des investisseurs, qui voient en ces biens des produits de qualité, faciles à louer et ne nécessitant pas de grands travaux.

Un assouplissement des conditions et des zones

En 2020, l’ambiguïté territoriale disparaît : l’ensemble du territoire des villes est éligible, et non plus certaines zones dites « de centre-ville ». Notons qu’il existe 245 communes concernées par cette aide, et qu’il s’agit essentiellement de petites agglomérations, villes de taille moyenne ou sous-préfectures qui souffrent beaucoup du dépeuplement urbain. On citera par exemple Poitiers, Lorient, Dunkerque, Besançon ou encore Epinal qui ont adhéré au plan national « Action Cœur de Ville ».

Pour les agences immobilières, ce dispositif est une aubaine. La réduction d’impôt accordée va de 12 à 21% du prix du bien, ce qui représente des économies non négligeables pour les investisseurs qui ont des moyens modérés. Quelques conditions : que les travaux de rénovation, d’assainissement ou de modernisation, représentent au moins 25% du prix du bien, et que celui-ci soit évidemment situé dans une des zones urbaines concernées. Les améliorations d’ordre énergétique (isolation, toiture, système de chauffage) sont également pris en charge. Sont aussi concernés les anciens bureaux et autres hangars à transformer en logement(s). Attention toutefois, le plafond total des dépenses pris en compte ne peut excéder 300 000€, et tous les travaux doivent être réalisés par des entreprises, factures à l’appui.

Plus de clarté, des zones élargies et une plus grande typologie de travaux concernés par l’aide : voilà qui devrait permettre au dispositif Denormandie de trouver de nouveaux postulants, alors que celui-ci a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.