Qu’est-ce que le confinement et la période de pandémie que nous vivons change-t-elle au niveau des tarifs de vente sur le marché de l’immobilier ? Il semblerait qu’ils aient engendré un coup d’arrêt à la hausse des prix, notamment à Paris et dans les grandes métropoles que sont Toulouse, Nantes ou Nice. Ce phénomène est notamment dû à une moindre demande d’achats en milieu urbain et au resserrement des conditions pour obtenir un crédit. D’autant plus que le chômage devrait fortement augmenter cette année, les destructions d’emploi se multipliant.

Le choix du logement est une étape primordiale pour réussir un investissement locatif

Quelles sont les villes où les prix de l’immobilier baissent le plus ?

Pour mettre en évidence cette baisse nous avons utilisé l’outil BienEstimer® de Safti qui évalue les tarifs moyens de vente des biens au m2. Les données de septembre 2019 sont issues de Statista. Le tableau ci-dessous résume les variations dans les 20 plus grandes villes de France.

Ville
Prix moyen au m2 (septembre 2020)
Prix moyen au m2 (septembre 2019)
Évolution du prix moyen au m2 sur les douze derniers mois
Paris 10 080 euros le m2 10 115 euros le m2 -0,4%
Marseille 2 447 euros le m2 2 724 euros le m2 -11%
Lyon 4 742 euros le m2 4 485 euros le m2 -6%
Toulouse 2 888 euros le m2 3 086 euros le m2 -7%
Nice 3 878 euros le m2 4 158 euros le m2 -7%
Nantes 3 253 euros le m2 3 262 euros le m2 -0,3%
Strasbourg 2 760 euros le m2 2 886 euros le m2 -5%
Montpellier 2 597 euros le m2 2 888 euros le m2 -11%
Bordeaux 4 403 euros le m2 4 475 euros le m2 -2%
Lille 2 917 euros le m2 2 696 euros le m2 +8%
Rennes 2 971 euros le m2 3 013 euros le m2 -2%
Reims 2 039 euros le m2 2 009 euros le m2 +1%
Le Havre 1 631 euros le m2 1 724 euros le m2 -6%
Saint-Etienne 1 056 euros le m2 1 070 euros le m2 -1,5%
Toulon 2 272 euros le m2 2 568 euros le m2 -12%
Grenoble 2 205 euros le m2 2 264 euros le m2 -3%
Dijon 2 005 euros le m2 2 026 euros le m2 -1%
Nîmes 1 786 euros le m2 1 920 euros le m2 -7%
Angers 2 217 euros le m2 2 033 euros le m2 +1%
Le Mans 1 358 euros le m2 1 478 euros le m2 -8%

On voit ici que la quasi totalité des plus grandes villes de France voient le prix du m2 baisser. Seules Lille, Reims et Angers connaissent une hausse. Le marché est plutôt stable à Paris, Nantes et Dijon. Les villes les plus attractives pour acheter avec une baisse significative des prix de vente ? Toulouse (-7%), Nice (-7%), Montpellier (-11%) et Toulon (-12%).

Il faudra voir si cette tendance se confirme au dernier trimestre 2020, d’autant que la période est incertaine. La pandémie est en recrudescence et certaines entreprises, abondamment aidées par les mesures gouvernementales jusqu’ici, risquent de connaître des difficultés financières. Les obligeant à licencier ou en tout cas à ne pas augmenter les salaires et à distribuer moins de primes. Cela concerne notamment les cadres plus à même d’acheter dans les grandes villes où l’achat reste souvent inaccessible pour les professions intermédiaires.

Pourquoi les prix de l’immobilier baissent-il dans les grandes villes ?

Des transactions moins nombreuses

Confinement oblige les transactions ont baissé. Selon notaires.fr, elles s’établissent à -1,2% sur un an. À Paris, les transactions ont chuté de 23% lors du premier trimestre 2020 par rapport à la même période en 2019.

Une demande qui baisse

La demande immobilière baisse également. Selon Meilleurs Agents, c’est le cas notamment à Nice ou à Montpellier. Une baisse de la demande est également observée à Paris, Rennes, Nantes et Lyon.

Un volume de biens disponibles à l’achat en hausse

D’autre part, le volume de biens disponibles à l’achat est en hausse. Selon Se Loger, les annonces d’achat (et de location) sont en hausse de +41% à Paris et de +23% à Lyon. A Nantes c’est 16% d’offres en plus au global mais seulement +6% à l’achat ce qui devrait engendrer une stabilité des prix. A contrario Se Loger recense moins d’offres à Strasbourg (-7%) et autant à Marseille.

Des villes moyennes plus attractives

Toujours selon Se Loger, on observe une baisse des recherches de biens à Paris (-9%). Au profit de métropoles plus petites et avec une meilleure qualité de vie comme Lyon (+30% de recherches), Marseille (+65%), Nice (+70%), Toulouse (+104%) ou Nantes (+91%). Les villes de l’Est semblant un peu moins attractives, à l’instar de Strasbourg ou Mulhouse.

Des conditions d’octroi de crédit qui se resserrent

Crise économique oblige, les conditions d’octroi de crédit se resserrent. Si les taux restent bas (1,24% en moyenne en août 2020 et même 1,05% pour une durée d’emprunt de 15 ans), le nombre de refus de dossiers de prêt augmente. 10,5% en 2020 contre 5,5% en 2019 selon Vous Financer. Le profil type qui accède le plus facilement au crédit ? Des emprunteurs avec de hauts revenus, un taux d’endettement bas après emprunt (33% grand maximum) et un apport personnel supérieur à 10%. Cela pénalise notamment les primo-accédants et les faibles revenus.