Quand le propriétaire peut-il donner congé ?

A défaut de congé (ou de proposition de renouvellement) délivré dans les formes et délais légaux, le bail parvenu à son terme est reconduit tacitement pour trois ans si le bailleur est une personne physique ou assimilée, pour six ans si le bailleur est une société. Dans ce cas, le loyer est le même que celui de l’ancien contrat éventuellement révisé selon l’indice de référence des loyers. Le propriétaire qui fait une proposition de renouvellement avec augmentation de loyer ne peut pas donner congé pour la même échéance du bail. Si c’était le cas, le congé serait nul.

Le congé du bailleur ne peut être donné que pour la date d’expiration du bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier avec un préavis de six mois. Un congé délivré plus de six mois avant la fin du bail est valable même si l’indication de sa date d’effet est erronée. Le congé délivré par un agent immo­bilier au nom et pour le compte du bailleur doit obligatoirement préciser le nom ou la dénomination sociale du propriétaire; à défaut, ce congé n’est pas valable.

Quel que soit le motif du congé, le locataire peut partir avant l’expiration du délai de préavis de six mois ; il n’est alors redevable du loyer et des charges que pour le temps pendant lequel il a occupé réellement les lieux.

Le congé du propriétaire doit-il être motivé ?

Le congé doit obligatoirement être motivé soit par un motif légitime et sérieux, soit par la reprise du logement, soit par la vente.

Le propriétaire peut donner congé s’il justifie d’un motif légitime et sérieux : retard systématique dans les paiements, défaut d’assurance, dégradations ou troubles de voisinage causés par le locataire, etc. Pour être valable, le congé doit préciser le ou les motifs invoqués ; en cas de contestation, ils seront appréciés par le juge.

Afin d’habiter le logement, le propriétaire peut délivrer un congé pour reprise qui, outre le motif, devra préciser le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise. Ce bénéficiaire peut être le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs enregistré à la date du congé, son concubin depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. Le congé doit en outre indiquer la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le bailleur devra également justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé pour reprise n’est assorti d’aucune condition de délai pour emménager. Ainsi, un propriétaire qui effectue des travaux dans l’appartement repris, retardant ainsi son installation, ne saurait être condamné pour non-occupation du logement. Le congé de reprise n’est pas assorti non plus d’une durée d’occupation par le bénéficiaire. Les locaux devront être utilisés à titre de résidence principale et non comme résidence secondaire.

En cas d’acquisition d’un logement occupé :

  • lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
  • lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
  • lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de 2 ans à compter de la date d’acquisition.

Un congé pour reprise frauduleux est puni d’une amende pénale maximale de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Le locataire peut se constituer partie civile et demander la réparation de son préjudice.