Pour faire construire une maison individuelle sur un terrain dont on a ou dont on va acquérir la propriété, plusieurs solutions sont envisageables.

Il est tout d’abord possible de faire appel à un architecte qui établira le projet, puis de passer un contrat d’entreprise avec chaque corps de métier (maçon, menuisier, plombier, couvreur … ). Cette méthode traditionnelle, qui permet d’obtenir une maison personnalisée est celle utilisée pour la réalisation de simples travaux. Toutefois, elle nécessite un investissement personnel important, notamment en temps (surveiller l’avancement du chantier, participer aux réunions de chantier, planifier l’intervention des différentes entreprises). Le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire celui qui fait construire, peut se décharger de ces tâches en confiant cette mission à un architecte ou à une personne dénommée maître d oeuvre.

Il est également possible de s’adresser à un constructeur qui se chargera, selon un plan fourni par lui ou par un architecte, de la construction de toute la maison. Dans cette situation, la loi impose, selon le cas, la signature d’un contrat strictement réglementé : le contrat de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture du plan.

Les contrats de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture du plan vous offrent une protection accrue par rapport au simple contrat d’entreprise. En effet, le constructeur est tenu de souscrire une garantie bancaire de livraison à prix et délai convenus. En cas de défaillance du constructeur la banque interviendra pour terminer votre maison.

1. L’intervention d’un architecte est-elle obligatoire ?

Travaux relevant du permis de construire

En principe, toute construction neuve doit être précédée de la délivrance d’un permis de construire.

Les travaux exécutés sur une construction existante nécessitent également un permis de construire s’ils ont pour effet :

    • de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m2. Ce seuil est porté à 40 m2 en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Toutefois, entre 20 et 40 m2 d’emprise au sol ou de surface de plancher créés dans une telle zone, un permis de construire reste exigé lorsque les travaux ont pour effet de porter la surface totale de la maison au-delà de 150 m2 ;
    • de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment tout en en changeant la destination ou la sous-destination au sein d’une même destination.

Un permis de construire doit aussi être sollicité pour les travaux sur un immeuble inscrit comme monument historique.

Travaux soumis à déclaration préalable

Certaines constructions neuves, de par leur nature ou leur importance, sont soumises à une simple déclaration préalable. Sont notamment concernés :

  • les murs d’une hauteur supérieure ou égale à 2 m ;
  • les constructions dont l’emprise au sol ou la surf ace de plancher est supérieure à 5 m2 et qui, tout à la fois, ont une hauteur limitée à 12 m et une emprise au sol et une surface de plancher inférieure ou égale à 20 m2 ;
  • les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m2 et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture a une hauteur inférieure à 1,80 m.

Dans un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique, dans un site classé ou en instance de classement, ces mêmes constructions neuves relèvent de règles spécifiques.

Les clôtures doivent faire l’objet d’une déclaration préalable lorsqu’elles sont édifiées dans certaines zones : site patrimonial remarquable, abords d’un monument historique, site inscrit, site classé ou en instance de classement, secteur délimité par le plan local d’urbanisme, zone d’une commune en
ayant décidé ainsi.

S’agissant des constructions existantes, les opérations soumises à déclaration préalable sont notamment :

  • les travaux de ravalement sur une construction existante protégée ou située dans un secteur protégé ou dans lequel le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme a décidé de soumettre les ravalements à déclaration ;
  • les travaux qui modifient l’aspect extérieur du bâtiment (sauf ravalement) ;
  • les travaux ayant pour effet de créer une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 5 m2 sans créer d’emprise au sol ou de surface de plancher supérieure à 20 m2. En zone urbaine d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, le seuil de 20 m2 est porté à 40 m2 si les travaux n’ont pas pour effet de porter la surface totale de la maison au-delà de 150 m2 (dans le cas contraire, un permis de construire sera exigé) ;
  • les changements de destination, sauf s’ils s’accompagnent de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment car ils nécessitent alors un permis de construire.
  • la transformation de plus de 5 m2 de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher.

Travaux pouvant réalisés librement

Ne nécessitent ni permis ni déclaration les travaux de construction nouvelle de faible importance située en dehors des sites patrimoniaux remarquables, des abords d’un monument historique et des sites classés ou en instance de classement. Peuvent ainsi être librement réalisés :

  • les murs, autres que de clôture, dont la hauteur est inférieure à 2 m ;
  • les clôtures, sauf lorsqu’elles sont soumises à déclaration en raison de leur zone d’édification ;
  • les constructions dont la hauteur au-dessus du sol ne dépasse pas 12 m et dont l’emprise au sol et la surface de plancher sont inférieures ou égales à 5 m2 (ces trois critères sont cumulatifs) ;
  • les terrasses de plain-pied.

Pour les travaux sur construction existante, le principe est celui de la liberté sauf s’ils relèvent du permis de construire ou de la déclaration préalable. C’est notamment le cas des travaux de ravalement. Les changements de sous-destination au sein d’une même destination sont libres sauf s’ils s’accompagnent de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment car ils nécessitent alors un permis de construire. Les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination et sous destination que le local principal : ainsi, la transformation d’un grenier en chambre à coucher peut, en principe, être réalisée librement. Les travaux de réparation et d entretien courant sont toujours dispensés de toute formalité.

A quoi correspond l’emprise au sol ?

Il s’agit de la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs confondus. Contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol comprend l’épaisseur des murs extérieurs (y compris les matériaux isolants et les revêtements extérieurs). Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature (moulures) et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements.

Une rampe d’accès extérieur, une piscine (intérieure ou non, couverte ou non) constituent de l’emprise au sol. En revanche, les éléments qui ne dépassent pas le niveau du sol (au-dessus ou en dessous) de façon significative ne constituent pas de l’emprise au sol : les terrasses de plain-pied et les aires de stationnement non couvertes par exemple

2. Quelles missions confier à l’architecte ?

Au-delà d’une simple mission de conception, l’architecte peut se voir confier, pour des travaux de construction, d’agrandissement ou de rénovation, une mission de maîtrise d’ œuvre plus ou moins étendue.

Esquisses et avant-projet

En fonction des renseignements fournis par celui qui fait construire (définition du projet, enveloppe financière disponible, délai d’exécution souhaité), les études d’esquisse ont pour objet de déterminer plusieurs solutions d’ensemble, tant sur le plan technique que sur le plan architectural, compatibles avec les contraintes du projet notamment financières et urbanistiques.

Etablissement définitif du projet

A partir du projet d’ensemble retenu, l’architecte va préciser par divers plans et coupes la construction envisagée, son volume et sa surface, son aspect extérieur {plans des façades et aménagement des espaces extérieurs), l’implantation des équipements techniques. Il va rédiger, en accord avec celui qui fait construire, la notice descriptive définissant les matériaux qui seront utilisés. Il détermine le coût prévisionnel des travaux, à la fois pris dans leur ensemble et par corps d’état (maçon, plombier, menuisier .. . ), et le délai de réalisation de l’ouvrage.

L’architecte établit également le projet architectural nécessaire à la constitution du dossier de permis de construire. Ce projet architectural, signé par l’architecte, présente à l’aide de plans et documents l’implantation de la maison et des bâtiments annexes, leur composition, leur organisation et leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. L’architecte assiste celui qui fait construire pour la constitution du dossier administratif mais n’a pas en principe à déposer lui-même la demande de permis.

Assistance pour passation des marchés de travaux

Celui qui fait construire peut charger l’architecte d’une mission d’assistance pour la passation des marchés de travaux avec les entreprises. Dans ce cas, l’architecte prépare les documents qui seront soumis aux entreprises afin que celles-ci puissent proposer leur devis : plans, devis descriptif par corps d’état, etc. Il examine avec celui qui fait construire les différentes offres, fait procéder aux éventuels aménagements nécessaires, puis met au point les contrats qui seront signés par celui qui fait construire et les entrepreneurs.

Direction des travaux

L’architecte peut être chargé de diriger et de surveiller les travaux. Il s’occupe alors des demandes nécessaires à l’ouverture du chantier, règle les détails d’exécution avec les entreprises en accord avec celui qui fait construire, organise les réunions de chantier et en rédige les comptes rendus, vérifie l’avancement et la bonne exécution des travaux, contrôle les demandes des entrepreneurs en paiement des acomptes, informe celui qui fait construire des dépassements de délai et de prix. L’architecte joue donc un rôle d’intermédiaire entre celui qui fait construire et les entreprises.

Assistance à la réception des travaux

La réception est l’acte par lequel celui qui fait construire déclare accepter les travaux. Lorsqu’il est chargé d’une mission d’assistance à la réception, l’architecte doit inspecter les travaux, rédiger le procès-verbal de réception et surtout inviter celui qui fait construire à formuler des réserves pour tous les travaux mal réalisés ou non conformes au contrat. La mission de l’architecte s’achève à la réception ou à la levée des réserves.

3. Le contrat d’architecte

Rédaction du contrat

Le contrat passé avec un architecte doit par précaution l’être par écrit car il est difficile d’établir la preuve du contenu d’un simple engagement verbal. Le contrat doit définir avec précision le contenu de la mission confiée (cette mission conditionne la responsabilité de l’architecte), la rémunération librement convenue entre les parties et les modalités de paiement. Le Conseil national de l’ Ordre des architectes a élaboré plusieurs contrats types en fonction de l’étendue de la mission. Une fois le contrat signé, l’ architecte et le maître de l’ouvrage sont engagés. Il n’existe pas de délai de réflexion ou de rédaction permettant à l’un ou l’autre de revenir sur sa décision sans avoir à dédommager l’autre partie.

L’architecte est soumis à une obligation d’assurance pour tous les risques liés à son activité professionnelle. Il doit également souscrire, comme les constructeurs, une assurance responsabilité décennale qui couvre sa responsabilité particulière en cas de vices de construction. Demandez-lui de joindre au contrat les attestations de ces assurances. En tout état de cause, l’architecte doit joindre une attestation d’assurance responsabilité décennale à ses devis et factures.

Rémunération de l’architecte

En pratique, les honoraires sont le plus souvent fixés en pourcentage du coût des travaux (HT ou TIC, ce point est à préciser) ou au forfait avec le versement d’acomptes à différents stades de la mission.

Lorsque le maître de l’ouvrage décide d’abandonner le projet, la rémunération de l’architecte est due pour les prestations déjà effectuées ; cet abandon peut même entraîner le versement de dommages et intérêts. En revanche, si c’est par la faute de l’architecte que le projet ne peut aboutir, ce dernier n’a droit à aucune rémunération ; il en est ainsi, par exemple, si le projet conçu ne permet pas d’obtenir le permis de construire en raison des règles d’urbanisme applicables.

Lorsque vous financez les honoraires d’architecte à l’aide d’un prêt qui n’a pas encore été obtenu à la date de signature du contrat d’architecte, précisez bien dans le contrat que celui-ci est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du financement. Si la banque vous refuse le prêt, le contrat sera censé n’avoir jamais existé et l’architecte devra vous rembourser la partie des honoraires déjà versée.

4. De quoi l’architecte est-il responsable ?

Rémunération de l’architecte

Au même titre que les constructeurs, l’architecte est présumé responsable pendant 10 ans des défauts affectant la solidité de la maison ou la rendant impropre à sa destination. Il est également présumé responsable pendant 2 ans des défauts affectant la solidité ou le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables du gros œuvre.

Toutefois, l’architecte n’est présumé responsable de ces vices de construction que dans les limites de sa mission. Pour se désengager, il peut démontrer qu’il n’assumait pas une mission susceptible d’engager sa responsabilité (par exemple, qu’il s’est borné à établir le dossier de permis de construire et que le dommage relève de l’exécution des travaux). S’il n’y parvient pas, il devra prouver que le dommage est dû à une cause qui lui est étrangère (force majeure, fait d’un tiers ou faute du maître de l’ouvrage).

Lorsque le dommage est moins important, il reste possible de rechercher la responsabilité de l’architecte mais les juges exigent alors le plus souvent qu’une faute de l’architecte soit établie : erreur de conception, non-respect des règles d’urbanisme, défaut de surveillance des travaux, malfaçon « non réservée » à la réception, etc. Toutefois, lorsque l’architecte s’est engagé sur un point précis ou un résultat déterminé, les juges peuvent considérer que c’est à l’architecte de démontrer que le non-respect de son obligation est dû à une cause qui lui est étrangère.

Dans l’exercice de sa mission, l’architecte est soumis à une obligation générale d’information et de conseil à l’égard du maître de l’ouvrage. En cas de non-respect de cette obligation, il risque de voir engagée« pour faute» sa responsabilité. L’architecte doit ainsi, entre autres exemples, concevoir un projet réalisable tenant compte des servitudes dont bénéficie le voisin, attirer l’attention du maître de l’ouvrage sur les risques présentés par les travaux envisagés, l’informer des conséquences du non-respect des règles de l’art ou de la réglementation d’urbanisme, voire du droit de la copropriété.

De même peut-il être fautif lorsque les travaux ont pris du retard par rapport au planning prévu ; cette faute peut être, par exemple, une réaction tardive face à la faillite d’un entrepreneur.