À qui s’adresser pour acheter?

Pour acheter sur place, on s’adressera le plus souvent à une agence immobilière (agenzia immobiliare) à laquelle peut être confié un mandat avec représentation (elle agit non seulement pour le compte mais au nom du mandataire) ou sans représentation (elle acquiert le bien en son nom propre et a l’obligation de le recéder au mandant par un acte ultérieur) : en pratique, on privilégiera le premier type de mandat. L’on pourra également répondre à une annonce parue dans un média français, ce qui implique le plus souvent un second intermédiaire, et donc un surcoût.

La signature des actes et leur coût

L’enregistrement d’une promesse d’achat est passible d’un droit fixe de 200 €, déductible des droits d’enregistrement dus lors de la vente définitive. Si la promesse d’achat prévoit le versement d’un acompte, celui-ci est passible d’un droit de 3 %, également déductible lors de la vente. L’enregistrement de la promesse de vente est passible du droit fixe de 200 €. En revanche, s’il s’agit d’arrhes, un droit de 0,5 % est applicable.

La vente est formalisée comme en France : c’est un notaire (notaio) qui procède à la rédaction de l’acte authentique. Il devra déposer l’acte de transfert de propriété dans les 20 jours de sa signature, pour enregistrement, à l’administration fiscale (agenzia delle entrate) ; par la suite, dans les 30 jours, il est transmis au greffe du registre immobilier du lieu de situation de l’immeuble.

L’acquéreur doit généralement acquitter les droits d’enregistrement au taux de 9 % (2 % pour l’habitation principale), auxquels il convient de rajouter l’impôt hypothécaire (50 €) et l’impôt cadastral (50 €). Dans tous les cas, la taxe d’immatriculation à payer ne sera jamais inférieure à 1 000 €.

Si le vendeur d’une maison est un assujetti à la TVA qui l’a construite ou rénovée dans les 5 ans précédant la cession ou s’il opte pour être un assujetti, l’acquéreur doit verser la lVA au taux de 10 % (4 % s’il s’agit de sa résidence principale) ainsi que le droit fixe de 200 €, un droit d’hypothèque de 200 € et un droit cadastral de 200 €. Le droit fixe afférent à la promesse de vente n’est pas déductible de la TVA.

En outre, pour une acquisition en 2017, vous avez droit à une réduction de l’impôt sur le revenu à hauteur de 50 % du montant de la TVA que vous avez payée (taux de 4 %, 10 % ou 22 %). Cette réduction d’impôt s’étale sur 10 ans.

Les impôts en Italie

S’agissant des impôts locaux, !e propriétaire d’un bien immobilier en Italie doit essentiellement acquitter chaque année I lmposta municipale propria (IMU} qui est calculé sur la valeur cadastrale et dont le taux varie entre 0,46 et 1,06 % (disponible sur http://portale.webifel.it/). Il doit être payé en deux fois : acompte de 50 % avant le 16 juin et solde entre le 1er et le 16 décembre.

En outre sont dues :

  • la Tari (tassa sui rifiuti), pour financer la collecte et l’élimination des déchets ;
  • la Tasi (tributo per i servizi indivisibili), pour le financement des services municipaux tels que les routes ou l’éclairage public. Le taux maximum ne peut pas dépasser 2,5 pour mille en 2017. Cependant, les communes peuvent augmenter le prélèvement total de 0,1 à 0,8 pour mille.

Si le bien immobilier est mis en location avec un logement conventionné, les taux de l’IMU et de la Tasi sont réduits à 75 % du taux établi par la commune.

La Tari doit être payée en deux fois aux dates fixées par chaque municipalité. La Tasi doit être payée en deux fois : un acompte de 50 % avant le 16 juin et le solde entre le 1 er et le 16 décembre.

La convention fiscale franco-italienne prévoit que les revenus locatifs de biens immobiliers situés en Italie y sont imposables (sur la base du montant le plus élevé entre, d’une part, le revenu foncier avec une déduction forfaitaire de 5 % à titre de frais et, d’autre part, le revenu foncier avec une déduction forfaitaire de 5 % à titre de frais et, d’autre part, le revenu cadastral). Le redevable peut préférer opter pour un impôt de substitution de 21 % (10 % dans le cas d’un logement conventionné).

Comme l’Italie ne connaît pas d’impôt sur la fortune, les contribuables résidents de France peuvent être imposables à l’ISF sur les biens possédés en Italie ; la taxe foncière due en Italie (IMU) ne forme pas de crédit d’impôt mais est incluse dans le passif déductible.

En cas de revente ultérieure, la plus-value immobilière réalisée ne peut être soumise à l’impôt italien sur le revenu que si le bien immobilier a été acquis ou construit depuis moins de cinq ans ; l’impôt est calculé sur la différence entre le produit de la vente et le coût d’acquisition auquel sont ajoutés les frais déductibles (droits versés au moment de l’acquisition et dépenses d’amélioration).