À qui s’adresser pour acheter

Les notaires espagnols ne pratiquent pas la négociation immobilière. Pour acheter sur place, on s’adresse souvent aux agents immobiliers auxquels il est possible de confier également un mandat général de gestion, représentation fiscale incluse ; le mandat d’achat/vente est exclusif ou non, sa durée négociable. La rémunération est acquise à l’agent dès qu’il y a accord sur le bien et le prix.

Une promesse réciproque d’achat vente ou une option unilatérale d’achat ?

Très fréquente, la promesse d’achat ou de vente permet à chacun, dès lors qu’elle contient les éléments essentiels du futur contrat, d’obtenir son exécution forcée ou des dommages et intérêts. La promesse peut être réciproque, comme le compromis de vente en France. Si elle est unilatérale, elle engage pour un temps soit le vendeur (option de vente), soit, plus fréquemment, l’acheteur (option d’achat). Conférant un droit de préférence, l’option d’achat est assortie du versement d’une indemnité d’immobilisation imputable sur le prix de vente ou acquise au vendeur si l’option n’est pas levée.

Avant de signer une promesse ou une option d’achat, vous avez intérêt à consulter le Registre de la propriété. Il vous permettra de connaître l’état du bien (situation cadastrale et hypothécaire, servitudes, urbanisme).

Seul un acte dressé par un notaire espagnol et inscrit au Registre de la propriété rend la vente opposable aux tiers. Sauf accord des parties, les frais d’inscription sont généralement à la charge du vendeur (mais à celle de l’acquéreur en Catalogne et partagés en Navarre).

C’est à l’acquéreur de payer les droits de mutation, qui sont de 6 % à 8 % selon la Communauté autonome (taux réduits dans certaines Communautés).

Les impôts en Espagne

Particularité espagnole, tout propriétaire d’un immeuble bâti (y compris en zone rurale) est imposé sur la jouissance qu’il en retire, sauf s’il s’agit de sa résidence principale ou de droits de multipropriété d’une durée inférieure à deux semaines. L’assiette est une valeur locative fictive égale à 2 % de la valeur cadastrale ou à 1,1 % en cas de revalorisation récente. Sur cette base, le propriétaire français d’une résidence secondaire paie l’impôt des non-résidents au taux de 19 % en 2016. Cette imposition ne peut pas s’imputer sur l’impôt sur le revenu français.

Tout propriétaire au 1er janvier doit payer la taxe foncière sur la valeur locative au taux fixé par la commune (fourchettes entre 0,4 % et 1,1 % en zone urbaine et entre 0,3 % et 0,9 % en zone rurale). Les notifications lui sont envoyées à l’adresse de sa résidence espagnole. Si le non-résident met en location son bien, il est soumis à l’impôt des non-résidents au taux de 19 % sur ses revenus fonciers nets en 2016 et en 2017. La déduction des amortissements, des frais d’entretien, réparation, impôts locaux, services et des frais financiers est possible mais elle est plafonnée aux revenus fonciers bruts, le solde étant imputable sur les quatre exercices suivants. Cette imposition ne peut pas s’imputer sur l’impôt sur le revenu français.

Sont concernés par l’impôt sur la fortune les non-résidents propriétaire de biens situés en Espagne, quelle que soit leur valeur.

  • la valeur cadastrale ;
  • la valeur approuvée par l’administration fiscale en matière de droits d’enregistrement, de succession et de donation ;
  • le prix d’acquisition.

Seuls sont déductibles les frais et charges afférents aux immeubles et les frais financiers.

Le non-résident bénéficie d’un abattement général de 7 00 000 € (avec des spécificités dans les communautés d’Aragon, Cataluna, Extremadura et Valencia). Il doit nommer un représentant fiscal dans les cas prévus par l’administration fiscale et remplir sa déclaration d’impôt entre le 5 avril et le 30 juin (25 juin en cas de paiement par prélèvement automatique), comme les résidents.

En cas de revente ultérieur, la plus-value immobilière réalisée en Espagne par un non-résident est soumise a l’impôt des non-residents au taux de 19 % en 2016 et 2017. Ce taux diminué de 50 % si la cession porte sur un bien immobilier urbain acquis entre le 12 mai et le 31 décembre 2012. Son imposition n’est pas imputable sur l’impôt sur le revenu dû en France.

Le non-résident bénéficie d’une exonération d’impôt à condition de réinvestir le produit de la vente dans l’achat d’une autre résidence en Espagne ; en cas de réinvestissement partiel, l’exonération est proportionnelle au montant réinvesti.