A qui s’adresser pour acheter?

Quand l’achat n’est pas direct, vous pouvez passer par un agent immobilier ou un notaire, voire un «chasseur» de biens. Le mandat de l’agent immobilier n’est pas nécessairement exclusif, sa durée est généralement de 3 mois reconductible et la forme écrite est recommandée. La commission de l’agent est payée en principe par le vendeur et elle varie selon la valeur du bien. Pour une transaction supérieure à 100 000 €, elle s’élève en général à 3 % (hors taxes) en cas de mandat exclusif.

Le compromis de vente

Le compromis de vente peut être un simple contrat sous seing privé ou être passé devant notaire. Il peut ne contenir que l’identification de l’immeuble, celle des parties et l’accord sur le prix (le cas échéant accompagné d’une condition suspensive telle l’obtention d’un crédit bancaire). Il doit être suivi dans les 4 mois de sa signature par un acte notarié de vente, plus détaillé. Sans qu’il y ait de prescription légale précise (à l’exception de la vente sur plan), la pratique est de verser un acompte, généralement 10 % du prix de vente, lors de la signature du compromis.

Le compromis de vente vaut vente en Belgique et peut opérer à lui seul le transfert de propriété entraînant l’exigibilité des droits de mutation (c’est une grande différence par rapport à la France). Une rupture du compromis de vente s’analyse donc en principe comme un second transfert de propriété. Cependant, dans la région de Bruxelles-Capitale, il est possible depuis le 1er janvier 2017 d’annuler un compromis de vente dans l’année de sa conclusion, moyennant paiement de droits d’enregistrements réduits à 10 € (sans que la résolution/révocation de la vente soit assimilée à un double transfert de propriété, donnant lieu à double paiement des droits de transfert). Ceci simplifie la procedure d’annulation, qui auparavant devait être judiciaire, et rapproche la région de Bruxelles-Capitale de ce qui existait déjà dans les autres régions.

L’acte de vente et le coût de l’acquisition

L’acte de vente doit nécessairement être passé devant un notaire pour rendre la vente « opposable » à. tous. Le notaire effectue diverses recherches administratives avant l’acte, il le rédige et veille au respect de formalités administratives. Ces frais d’acte (soumis a TVA depuis 2012) sont à la charge de l’acquéreur, tout comme les coûts fiscaux de l’acquisition : principalement les « droits d’enregistrement » pour l’acquisition d’un bâtiment non neuf. Ces droits s’élèvent, dans la région de Bruxelles-Capitale, à 12,50 % de la valeur de l’immeuble (valeur de la transaction, ou valeur vénale si elle est plus élevée), le cas échéant majoré des frais de la transcription intégrale de l’acte au bureau des hypothèques (droits + honoraires du receveur des hypothèques). Pour un bâtiment neuf (bâtiment nouvellement construit, bâtiment ancien ayant fait l’objet de rénovations importantes ayant généré une modification radicale, et parfois bâtiment en cours de rénovation), la vente est soumise a la TVA en lieu et place des droits d’enregistrement. Le taux de TVA applicable est en principe de 21 % (des taux réduits à 12 %, voire 6 % sont applicables pour certains de biens et moyennant conditions strictes à satisfaire). Le notaire procède lui-même a l’enregistrement de l’acte et ce n est qu’après retranscription hypothécaire qu’il peut délivrer au nouveau propriétaire une copie certifiée conforme de l’acte notarié d’acquisition dite « titre de propriété ».

On voit que le coût fiscal d’une acquisition immobilière directe est élevé en Belgique. Traditionnellement, le droit belge n’assimilait pas l’acquisition des titres d’une société a prepondérance immobilière à une acquisition immobilière, si bien que le marché immobilier proposait, surtout pour les biens immobiliers importants, d’acquérir les actions d’une société détenant le bien immobilier. Cette transaction n’étant pas en soi une transaction immobilière, il était accepté qu’elle ne génère pas de coûts fiscaux. Avec la modification de la disposition générale anti-abus en 2012, l’acquisition d’une société détenant pour seul élément patrimonial le bien immeuble pourrait dans certains cas être assimilée à une acquisition directe de l’immeuble lui-même (avec application des droits d’enregistrement de 12,5 %), lorsque l’acquisition de la société (au lieu de l’immeuble) n’est pas justifiée par des motifs économiques valables. Notons également que le schéma de la détention d’un immeuble au travers d’une société civile immobilière n’appartient pas à la pratique belge et n’est pas recommandé.

Les impôts en Belgique

Le “précompte immobilier” est un impôt foncier minimal dû en principe par le propriétaire. Son assiette est le revenu cadastral de l’immeuble (valeur locative établie par l’administration fiscale). Etant principalement un impôt local, il peut fortement varier d’une commune à l’autre. Une hausse importante du précompte immobilier est intervenue en cours d’année 2016. Dans la région bruxelloise, il peut atteindre, selon la commune, 60 % à 75 % du montant du revenu cadastral (non indexé). Dans certains cas spécifiques, une réduction ou une exonération du précompte immobilier peut être obtenue. Le précompte immobilier n ‘est ni imputable sur l’impôt, ni remboursable. En contrepartie de cette hausse du précompte immobilier, les propriétaires qui habitent l’immeuble bénéficient en région bruxelloise d’une prime de 120 €.

Il existe aussi une taxe sur les résidences non principales lorsqu’elles ne sont pas données en location ni inoccupées de façon totale et permanente . Son montant est fixé par la commune (par exemple, en 2017, 1 475,18 € à Uccle, 1 080 € à Ixelles). Des exonératiens totales ou partielles sont prévues, notamment pour certains étudiants en séjour temporaire suivant régulièrement des cours du jour à plein temps. Diverses taxes locales peuvent également exister, dont la nature et le montant varient selon chaque commune. Par exemple, de plus en plus de communes établissent une taxe spécifique due par le propriétaire pour la mise à disposition et location de chambres ou appartements meublés. qui s’applique notamment aux chambres d’étudiants.

Le non-résident propriétaire d’un immeuble en Belgique n’est pas soumis à l’impôt sur les revenus des non-résidents (INR), s’il ne perçoit pas de revenus professionnels imposables en Belgique et si ses revenus immobiliers de source belge sont inférieurs à 2 500 € par an. Le précompte immobilier vaut alors impôt définitif. Si ces conditions ne sont pas remplies, il sera soumis à imposition sur ses revenus belges. Il faut distinguer différentes situations. Si l’immeuble n’est pas donné en location, il entre en compte pour l’impôt des non-résidents sur la base d’un revenu en nature ou théorique, qui est en général le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. S’il est donné en location à une personne physique et pour un usage exclusivement privé, l’assiette de l’impôt est le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, quel que soit le montant des loyers perçus. Dans les autres cas (location à une société ou pour une activité professionnelle), l’assiette comprend les loyers et avantages locatifs (par hypothèse plus élevés), diminués de 40 % au titre de forfait pour frais d’entretien et de réparation (indépendamment du montant réel de ces frais). Peu de réductions sont possibles (principalement pour assurance vie garantissant un emprunt hypothécaire, pour rénovation de locations à loyer modéré, pour dépenses de sécurisation). Le revenu immobilier est globalisé avec les éventuels revenus professionnels belges et soumis aux taux progressifs d’imposition (de 25 % pour la première tranche, jusqu’à 12 720 €, à 50 % pour la tranche supérieure à 38 830 € pour les revenus de 2017 ; pourcentages à majorer des additionnels communaux).

Le revenu imposable doit être déclaré au moyen du formulaire de déclaration fiscale belge (déclaration papier ou déclaration électronique). L’impôt dû est établi par voie de rôle (l’avis d’imposition est intitulé« avertissement-extrait de rôle»). La convention fiscale franco-belge prévoit l’exonération en France des revenus fonciers imposés en Belgique, sous réserve de la progressivité de l’impôt (méthode du taux effective). Le revenu immobilier belge, net d’impôts belges, est pris en compte dans le montant total des revenus et pour le calcul de l’impôt, qui est ensuite réduit en proportion de la part des revenus imposés en Belgique par rapport aux revenus totaux.

La fiscalité belge du bailleur (personne physique) étant très différente selon la nature du locataire et l’affectation de l’immeuble, il est recommandé de bien mentionner dans un bail conclu avec une personne physique que le locataire a l’obligation d’affecter le bien exclusivement à son utilisation privée.

En cas de revente ultérieure, la plus-value immobilière réalisée par une personne physique non résidente n’est en principe pas imposable à l’impôt des non-résidents si elle est réalisée dans un délai d’au moins 5 ans après l’acquisition (ou 3 ans après une donation si le donateur avait acquis le bien moins de 5 ans avant de le donner) et à condition que la cession ne soit pas spéculative mais qu’elle entre dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine. Si ce délai de détention n’est pas respecté, la plus-value est imposable au taux de 16,50 % ; la plus-value résulte de la différence entre la valeur fiscale de cession retenue pour le calcul des droits d’enregistrement et le prix d’acquisition (majoré de 25 % et augmenté de 5 % par an entre l’acquisition et la cession, ainsi que des frais de travaux réalisés et facturés).

Une plus-value qui n’entre pas dans le cadre de la gestion normale du patrimoine privé est imposable au taux de 33 % (plus impôts locaux) sur la base de son montant net (après déduction des frais justifiés). L’imposition des non-résidents se fait sous la forme d’une retenue prélevée à la source par le notaire lors de l’acte de cession. La plus-value n’est plus à reprendre dans la déclaration annuelle à l’INR.

Comme il n’y a pas d’impôt sur la fortune en Belgique, le contribuable résident de France est susceptible d’être assujetti à l’ISF en France sur le bien immobilier qu’il détient en Belgique.

L’acquisition d’un bien immobilier en Belgique peut être intéressante dans l’optique d’une succession. En effet, la convention fiscale franco-belge propre aux droits de succession attribue à la Belgique l’imposition des biens immobiliers qui y sont situés ; or les taux applicables aux droits de mutation par décès, variables selon les régions belges, peuvent être plus faibles qu’en France (schéma à valider avec un spécialiste selon la valeur du bien et la situation familiale du résident français).