Qui choisit le notaire ?

En pratique, le notaire rédacteur de l’avant-contrat est le rédacteur de la vente authentique. Le plus souvent les parties s’accordent pour choisir le notaire du vendeur, mais le choix du notaire est totalement libre. Acquéreur et vendeur peuvent, sans surcoût, demander à leur notaire respectif de les assister lors de la vente. Dans ce cas, les deux notaires se partageront les honoraires de la vente. Que vous soyez ou non assisté de votre notaire lors de la vente, sachez qu’un notaire est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil à l’égard tant du vendeur que de l’acquéreur. Il doit les éclairer sur le choix du procédé juridique le mieux adapté et sur les conséquences de leurs engagements.

Quand la vente sera-t-elle signée ?

Il s’écoule généralement un délai de trois à quatre mois entre la signature de la promesse et celle de la vente authentique. Ce délai dépend de la réalisation des différentes conditions suspensives et de l’obtention par le notaire de différents renseignements et documents nécessaires à la rédaction de l’acte de vente. Le notaire doit notamment vérifier l’identité et la capacité des parties, la propriété et les caractéristiques du logement vendu. Il doit vérifier que l’acheteur personne physique, ou les dirigeants sociaux ou associés de la société se portant acquéreur, ne sont pas condamnés à une peine d’interdiction d’acheter un bien.

En pratique, sont généralement demandés les documents suivants :

  • extraits d‘actes de naissance du vendeur et de l’acquéreur ;
  • extraits d‘actes de mariage du vendeur et de l’acquéreur ;
  • copies des contrats de mariage ou de conventions de Pacs ;
  • titre de propriété du logement à vendre ;
  • plans et références cadastrales du bien vendu ;
  • certificat d‘urbanisme ;
  • situation hypothécaire du bien et, s‘il y a lieu, mainlevée des hypothèques ;
  • attestations d‘assurance dommages-ouvrage et d‘assurance responsabilité décennale des
  • constructeurs si la construction a moins de 10 ans, étant précisé que l‘absence de souscription de l‘assurance dommages-ouvrage n‘empêche pas la vente ;
    l‘ensemble des pièces à remettre à l’acquéreur lors de la signature de la promesse de vente en cas de vente d‘un lot de copropriété (voir n° 23} ;
  • règlement de lotissement et cahier des charges ;
  • statuts de l’association syndicale libre du lotissement ;
  • dernier appel de charges de lotissement ;
  • procès-verbal de la dernière assemblée générale du lotissement ;
  • questionnaire et certificat du syndic de copropriété datant de moins d‘un mois ;
  • tableau d‘amortissement des prêts du vendeur ayant financé l’acquisition du bien vendu ;
  • dossier de prêts de l’acquéreur ;
  • derniers avis d‘imposition de taxe d‘habitation_et de taxe foncière ;
  • renonciation à l’acquisition par les personnes disposant d un droit de priorité : principalement droit de préemption de la commune et du locataire ;

le certificat du syndic attestant que l’acquéreur n‘est pas en impayés de charges de copropriété.
Avant la signature de la vente, demandez au notaire de vous envoyer, deux jours avant par exemple le projet d’acte de vente. Etudiez-le avec soin et n’hésitez pas à lui demander toutes les explication que vous jugez nécessaires, ainsi que les modifications que vous souhaitez.

Si la vente n’a pas été précédée d’un avant-contrat (ce qui est rarissime), vous bénéficiez d’un délai de réflexion. Le notaire doit, au moins dix jours avant la date prévue pour la signature de l’acte de vente, vous remettre en main propre ou vous faire parvenir le projet de contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si ce projet ne vous convient pas, vous avez le droit de refuser de signer sans avoir à vous justifier.

Que faire si le vendeur refuse de signer chez le notaire ?

Lorsque le vendeur ne se présente pas à la date convenue chez le notaire ou refuse de signer la vente sans motif valable, l’acquéreur doit, de préférence par acte d’huissier (éventuellement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception), sommer le vendeur de régulariser la vente dans un délai assez court (10 jours, par exemple). Si cette sommation reste sans effet, le notaire dressera un procès-verbal de carence. Muni de ce procès-verbal, l’acquéreur pourra s’adresser, par l’intermédiaire d’un avocat, au tribunal de grande instance pour que le vendeur soit condamné sous astreinte (X euros par jour) à signer l’acte authentique ou que le juge constate la vente. Dans les deux cas, l’acquéreur peut également demander des dommages et intérêts.

Que faire si l’acquéreur refuse de signer chez le notaire?

Lorsque l’acquéreur ne se présente pas à la date convenue chez le notaire ou refuse de signer la vente sans motif valable, il n’est pas toujours judicieux de demander en justice la régularisation de la vente, notamment si cet acquéreur ne peut pas en payer le prix. Le vendeur peut en revanche demander la résolution de la vente et des dommages et intérêts, ou appliquer la clause pénale de l’avant-contrat prévoyant en pareil cas la caducité de la vente et la conservation de la somme versée lors de l’avant-contrat à titre de dommages et intérêts.

Le paiement du prix

En pratique, le prix (ou son solde si l’acquéreur en a déjà réglé une partie lors de l’avant-contrat) est payé comptant le jour de la signature chez le notaire. Le règlement peut être effectué par virement ou par chèque. Le virement est obligatoire à partir de 3 000 €. Le paiement par chèque de banque (chèque tiré sur le compte de la banque après transfert des sommes du compte de l’acquéreur sur le sien) est donc voué à disparaître.

En général, le prix de vente transite par la comptabilité du not Ire. Même si votre vendeur insiste, évitez autant que possible de lui régler directement (hors comptabilité du notaire) tout ou partie du prix. De tels versements sont en effet inopposables aux créanciers du vendeur inscrits sur le bien : vous vous exposeriez à devoir acquitter de nouveau les sommes ainsi versées.

Quand l’argent est-il versé au vendeur ?

Avant de verser le montant de 1er vente au vendeur, le notaire doit faire publier la vente et vérifier qu’il n’existe aucune inscription hypothécaire ou privilège sur le bien vendu. Pour cela, le notaire dépose, avec la demande de publication de la vente, une demande de renseignements hypothécaires « sur formalité ». Ce document permet de connaître la situation exacte du bien lors de l’enregistrement de la vente. En cas d inscription, le notaire doit verser le prix en totalité ou en partie aux créanciers inscrits.

En pratique, les notaires se contentent souvent de l’obtention d’un état hypothécaire « urgent hors formalité » plus rapide à obtenir. Le prix de la vente peut alors être versé le jour même de la signature ou quelques jours après. Si une inscription intervient entre la date de cet état hypothécaire et l’enregistrement de la vente, le notaire est en principe couvert par son assurance.

Quand recevrez-vous votre titre de propriété ?

Le notaire doit faire publier la vente au service chargé de la publicité foncière dans le mois de sa signature. Ce n’est qu’une fois cette publication réalisée que le notaire fera parvenir à l’acquéreur une copie authentique de son acte d’achat. Ce délai, très variable, est généralement de six mois. L’original de l’acte authentique, la « minute », est conservé par le notaire. En cas de besoin, il est possible d’en obtenir une copie, authentique ou simple.