Acheter une maison avec travaux : quels avantages ?
Acheter avec travaux : quels points de vigilance ?
En matiĂšre dâachat immobilier, il y a deux Ă©coles : dâune part, le futur propriĂ©taire que la vue dâune truelle â quâelle soit dans sa main ou celle dâun ouvrier â rebute complĂštement⊠Câest lâadepte du «je veux pouvoir entrer et nâavoir quâĂ accrocher mes cadres !» ; et, Ă lâopposĂ©, il y Ă celui que lâidĂ©e dâun bien flambant neuf et totalement lookĂ© nâeffleure mĂȘme pas. Ce dernier cherchera Ă faire une bonne opĂ©ration financiĂšre, et/ou modeler son logement Ă son gout. Si les deux points de vue sont respectables, intĂ©ressons-nous aujourdâhui au second cas, et dĂ©cortiquons les avantages et inconvĂ©nients dâacheter un bien Ă rĂ©nover.
Acheter une maison avec travaux : quels avantages ?
MĂȘme si on ne peut nier que certaines personnes adorent vraiment bricoler et façonner, petit Ă petit leur chez-soi Ă leur image, force est de constater que le choix de rĂ©nover est souvent une motivation pĂ©cuniaire. Un logement ancien Ă rĂ©nover est en effet traditionnellement moins cher que celui du mĂȘme type; en parfait Ă©tat. Or, lâĂ©conomie rĂ©alisĂ©e, mĂȘme si elle est rĂ©injectĂ©e dans les travaux, ne sera pas soumise aux frais de mutation (ou frais de notaire) ; ce qui est toujours cela de gagnĂ©Â ! Par ailleurs, une fois rĂ©novĂ© de façon qualitative le bien Ă de bonnes chances dâĂȘtre une source de plus-value Ă la revente â notamment en gagnant, par exemple, de la surface habitable – ou de permettre une majoration de loyer sâil sâagit dâun investissement locatif.
En outre, le fait de rĂ©aliser des travaux permet d’accĂ©der Ă diverses aides financiĂšres, et incitations fiscales, dont les principales sont :
âą Le taux de TVA rĂ©duit : le taux officiel est de 20%… Mais lorsquâil sâagit de rĂ©nover un bien ancien, certains travaux dâentretien, de transformation, ou dâamĂ©nagement confiĂ©s Ă une entreprise sont soumis Ă une TVA au taux intermĂ©diaire de 10 %. Mieux encore, lorsquâil sâagit de travaux vouĂ©s Ă lâamĂ©lioration Ă©nergĂ©tiques tels que la pose, lâinstallation et lâentretien de matĂ©riaux et Ă©quipements dâĂ©conomie dâĂ©nergie, le taux est encore rĂ©duit : il passe Ă 5,5 %.
âą Le crĂ©dit dâimpĂŽt pour la transition Ă©nergĂ©tique (Cite) : Ă©galement dĂ©diĂ© aux dĂ©penses engagĂ©es pour des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique, il permet aux locataires, propriĂ©taires ou occupants Ă titre gratuit de dĂ©duire de leur impĂŽt sur le revenu 30 % du montant investi dans les dĂ©penses prĂ©citĂ©es ; ainsi que celles inhĂ©rentes Ă Â :
âą des matĂ©riaux dâisolation des murs, fenĂȘtres, plafonds, planchers et toiture ;
⹠des chaudiÚres à haute performance énergétique ;
⹠des appareils de régulation de chauffage ;
⹠des systÚmes de charge pour véhicule électrique.
Seule rĂ©serve : ces travaux doivent ĂȘtre rĂ©alisĂ©s dans leur rĂ©sidence principale construite depuis au moins deux ans, et lâentreprise doit ĂȘtre labellisĂ©e RGE.
âą Les aides proposĂ©es par lâAgence nationale dâamĂ©lioration de lâhabitant (Anah) : une subvention peut ĂȘtre versĂ©e en cas de rĂ©alisation de certains travaux lourds dans un logement considĂ©rĂ© comme insalubre ou pour des travaux dâamĂ©lioration type : sĂ©curitĂ©, autonomie de la personne, prĂ©caritĂ© Ă©nergĂ©tique…
âą Le prĂȘt Ă taux zĂ©ro ( PTZ ), et lâĂ©co PTZ : ce prĂȘt, sans intĂ©rĂȘts bancaires, peut aller jusquâĂ 30 000 âŹ, et 40 % du coĂ»t de lâ achat immobilier avec travaux. Pour ce faire, il faut ĂȘtre primo-accĂ©dant et rĂ©sider dans une zone Ă©ligible. Le logement, quant Ă lui, doit ĂȘtre ancien et nĂ©cessiter une obligation de travaux (ajout de surfaces habitables, rĂ©novation thermique, assainissement, etc.) qui doivent reprĂ©senter 25 % du coĂ»t total de la transaction.
âą MaPrimeRĂ©nov : il sâagit lĂ dâune aide Ă la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique, permettant de financer des dĂ©penses de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique dans un logement. Le montant de la prime est proportionnel au revenu des mĂ©nages qui en font la demande.
Acheter avec travaux⊠Quels points de vigilance ?
Si rĂ©aliser des Ă©conomies Ă lâachat, puis bĂ©nĂ©ficier de diverses incitations financiĂšres pour rĂ©nover peut paraitre allĂ©chant, attention ! ProcĂ©der Ă la rĂ©novation est quelquefois tout, sauf un long fleuve tranquille⊠Sâattaquer soi-mĂȘme aux travaux peut vite devenir insurmontable passĂ© le stade de lâenduis-peinture⊠Les confier Ă un professionnel peut Ă©galement ĂȘtre Ă©prouvant : malfaçons, dĂ©rapage dans les couts et les dĂ©lais⊠Si les artisans ne manquent pas, ceux qui sont rĂ©ellement honnĂȘtes et compĂ©tents sont des denrĂ©es rares. Afin que lâaventure ne tourne pas au cauchemar, voici donc quelques conseils pour sĂ©curiser lâopĂ©ration :
âą Estimer au plus prĂšs, le cout des travaux avant dâacheter. Il est pour cela possible de se faire assister par un architecte lors de la visite du bien. Il sera Ă mĂȘme dâestimer la faisabilitĂ© du projet, et dâen faire un chiffrage estimatif qui devra, ensuite ĂȘtre affinĂ© avec un professionnel du bĂątiment.
âą Bien choisir son ou ses artisans : il est devenu incontournable de collecter des recommandations pour le moindre achat⊠Sâil est un domaine oĂč elles sont prĂ©cieuses, câest bien celui de lâartisanat ! Et si la compĂ©tence du professionnel retenu est un premier critĂšre incontournable, il faut aussi sâassurer quâil soit agrĂ©Ă© pour les diffĂ©rents dispositifs dâaides, quâil assure une garantie dĂ©cennale, et, bien sĂ»r, quâil soit en bonne santĂ© financiĂšre ⊠Trop de chantier sâarrĂȘtent brutalement pour cause de faillite du prestataire.
âą Suivre le chantier de prĂšs : mĂȘme si le partenaire retenu a Ă©tĂ© choisi avec soin, suivre le chantier afin de sâassurer pĂ©riodiquement de la qualitĂ© des travaux et du respect des dĂ©lais est primordial⊠Il ne faut pas oublier quâen termes de rĂ©novation plus que nâimporte oĂč ailleurs, le temps câest de lâargent ! Tout dĂ©rapage peut en effet entrainer des surcouts de facturation, ou dâintĂ©rĂȘts bancaires en cas de prĂȘt relais, ainsi, bien sĂ»r, que des retards dâencaissement de loyers si le bien est Ă vocation locative⊠Bref, câest tout le montage financier qui peut chancelerâŠ